ImobiliareStudii de caz

Studiu de caz avocat contencios administrativ Cluj: Curtea de Apel Cluj schimbă sentința Tribunalului Cluj și reține că fapta autorității de a refuza emiterea certificatului de urbanism în scop de construire a cauzat reclamantei un prejudiciu constând în potențiala chirie pe un an de zile de care aceasta a fost lipsită pe perioada imposibilității de a construi. Astfel, Curtea de Apel Cluj a obligat UAT Mun. Cluj-Napoca la plata unei despăgubiri în cuantum de 320.863,68 EURO.

Speța este deosebit de relevantă în contextul numeroaselor hotărâri pronunțate la nivelul instanțelor clujene prin care se reține refuzul Primarului Mun. Cluj-Napoca de a emite certificate de urbanism și mai ales autorizații de construire. În toate aceste cazuri, municipalitatea poate fi obligată în același litigiu sau, de preferat, într-un litigiu distinct, la plata de despăgubiri pe perioada imposibilității de a construi.

Printr-o decizie a Curții de Apel Cluj SC Imobiliare Cluj SRL, asistată de un avocat specializat în imobiliare și drept administrativ, a obținut obligarea Primarului mun. Cluj-Napoca la eliberarea unui certificat de urbanism în privința terenului în suprafață de 3300 mp în vederea autorizării lucrărilor de construire constând în „Sediu Bancă şi spaţii comerciale S+P+2E” şi „Imobil de locuit colectiv S1+S2+P+10E”.

Ulterior, societatea a investit Tribunalul Cluj cu o acțiunea în angajarea răspunderii administrativ-patrimoniale a municipalității având la bază fapta autorității constatată mai sus, respectiv refuzul nejustificat de a emite certificatul de urbanism și de a-l elibera ulterior rămânerii definitive a soluției de instanță. Despăgubirile solicitate erau reprezentate de contravaloarea chiriei neîncasate pe perioada refuzului de emitere a certificatului din exploatarea construcțiilor la a căror edificare se tinde prin obținerea certificatelor de urbanism, stabilit pe baza unei expertize evaluatorie.

Tribunalul Cluj a reținut că certificatul de urbanism doar conturează dreptul de proprietate privată din perspectiva limitărilor acestuia și că reclamanta nu a invocat producerea unui prejudiciu determinat de încălcarea dreptului său de a construi ci a extins raportul de cauzalitate, invocând un prejudiciu constând în folosul de tras nerealizat. De asemenea, atât timp cât certificatul de urbanism ne este în măsură să producă efecte directe asupra dreptului proprietarului terenului de a construi, implicit nu este apt să producă efecte asupra profitului economic estimat. Aşadar, instanţa a reţinut că nu există raport de cauzalitate între refuzul nejustificat al autorităţii publice locale de a emite certificatul de urbanism şi prejudiciul pretins constând în nerealizarea profitului economic.

Pentru toate aceste motive, instanța de fond a respins acțiunea formulată de SC Imobiliare Cluj SRL formulată în contradictoriu cu pârâţii UAT mun. Cluj-Napoca. Împotriva acestei hotărâri reclamanta a declarat recurs.

Analizând motivele de recurs, Curtea de Apel Cluj a reținut că cererea reclamantei formulată de un avocat din Cluj de urbanism și contencios administrativ, este întemeiată, instanța de fond reținând greșit inexistența unei legături de cauzalitate între fapta ilicită și prejudiciul pretins.

Fapta ilicită a autorității a constat în refuzul nelegal de a elibera certificatul de urbanism, premisă a răspunderii patrimoniale a autorității, îndeplinită odată cu decizia din litigiul anterior. Această faptă a afectat dreptul reclamantei de a construi. Cât privește prejudiciul, acesta trebuie să fie cert și nereparat, iar acesta trebuie să acopere atât prejudiciul efectiv produs (damnum emergens) cât și beneficiul nerealizat (lucrum cessans). Reclamanta din litigiul pendinte le-a circumscris sub forma beneficiului nerealizat cu titlu de folos de tras. Reclamanta a fost împiedicată de autoritatea publică să obțină actul legal necesar pentru a se putea realizat lucrările de construire la obiectivele planificate. Din această perspectivă interpretarea instanței de fond în legătură cu condiţia existenţei faptei ilicite şi a raportului de cauzalitate între faptă şi prejudiciu nu este legală şi pertinentă.

Deși consecințele negative ale comportamentului autorității s-au răsfrânt asupra reclamantei pentru o perioadă mai lungă de timp, inclusiv după pronunțarea instanțelor judecătorești, Curtea de Apel Cluj a acordat, bazat pe principiul echității și având în vedere circumstanțele cauzei, doar parte din despăgubirea solicitată, respectiv chiria pentru construcțiile planificate pentru o perioadă de un an.

Astfel, însumând chiria anuală pentru fiecare tip de spațiu ce compune imobilul pentru care s-a cerut certificatul de urbanism, Curtea de Apel Cluj a acordat suma totală de 320.863,68 EURO cu titlu de prejudiciu în favoarea SC Imobiliare Cluj SRL, asistată de un avocat din Cluj specializat în imobiliare și urbanism.

Leave a Reply