Studiu de caz avocat Cluj urbanism și imobiliare: obiective atinse
Instituirea unei servituți de utilitate publică direct prin PUG, fără efectuarea procedurii de expropriere cu justă și prealabilă despăgubire, și interdicția aferentă de a construi, încalcă art. 44 din Constituție ce consacră respectarea dreptului de proprietate privată.
În aceste condiții instanța a anulat prevederile nelegale și a obligat Primarul la emiterea autorizației de construire.
Prezentarea cazului
Reclamanții X și Y, proprietari ai unui imobil teren situat în Cluj-Napoca, str. Antonio Gaudi, au solicitat în anul 2015 Primarului Mun. Cluj-Napoca emiterea unei autorizații de construire pe baza certificatului de urbanism și a documentației specifice necesare obținute în prealabil.
Direcția de Urbanism a comunicat reclamanților că imobilul este grevat de o servitute public, potrivit noului PUG, iar conform art. 25 din Regulamentul Local de Urbanism aferent noului PUG au obligația de a transfera în proprietate publică suprafața de teren grevată de servitute înainte de emiterea autorizației de construire.Similar, Direcția Tehnică – Serviciul Siguranța Circulației Urbane a comunicat că pentru autorizarea construcțiilor se impune „retragerea” limitei de proprietate astfel încât să se asigure străzii Antonio Gaudi lățimea de 16 m prevăzută în noul PUG.
Ulterior parcurgerii fără succes a procedurii administrative prealabile, reclamanții, asistați de un avocat specializat în urbanism și construcții, s-au adresat Tribunalului Cluj pentru a obține obligarea Primarului la emiterea autorizației de construire.
Citește și despre un alt caz similar: obținerea de despăgubiri ca urmare a refuzului Primarului de a emite certificatul de urbanism.
Studiu de caz obținere autorizație de construire: concluziile în primă instanță
Intanța a apreciat că instituirea unei zone de servitute de utilitate publică pe terenul reclamanților, fără a exista acordul acestora, fără o decizie de expropriere și fără o justă și prealabilă despăgubire reprezintă un abuz din partea pârâților.
Instanța a considerat că instituirea servituții de utilitate publică prin PUG și art. 25 din RLU încalcă în mod grav dretul de proprietate privată, drept fundamental garantat de art. 44 din Constituția României și art. 1 din Protocol 1 CEDO
Desenarea pe planșele PUG a traseului unui viitor drum public și interdicția aferentă de a construi pe terenul reclamanților încalcă proprietatea privată, iar procedura de instituire a utilității publice s-a făcut cu nerespectarea prevederilor Legii nr. 33/1934 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică.
Pentru aceste motive, instanța de judecată a admis acțiunea reclamanților asistați de un avocat specializat în urbanism din Cluj-Napoca și a dispus anularea parţială a HCL nr.493/22.12.2014 prin care s-a aprobat documentaţia Actualizare plan Urbanistic General al mun.Cluj-Napoca, în sensul:
- modificării documentaţiei aferente PUG mun.Cluj-Napoca, în ceea ce priveşte suprafaţa de teren proprietatea reclamanților, în sensul eliminării din documentaţia PUG a menţiunii existenţei unei servituţi de utilitate publică;
- eliminării din Regulamentul local de Urbanism aferent documentaţiei Actualizare plan Urbanistic General al mun.Cluj-Napoca, a art.25 alin.1, alin.3 şi alin.4 şi a art.27 alin.4;
- anularea parţială a HCL nr.118/1.04.2015 prin care s-a modificat Regulamentul Local de Urbanism;
- obligarea Primarului Mun. Cluj-Napoca la emiterea autorizației de construire pentru două case unifamiliale şi împrejmuire.
Recursul și concluziile finale
Împotriva sentinței au declarat recurs Consiliul Local al mun. Cluj-Napoca și Primarul mun. Cluj-Napoca, reprezentanți prin primar Emil Boc.
Curtea de Apel Cluj a respins recursul și a menținut în întregime soluția Tribunalului Cluj.
Următoarele argumente au fost adăugat de judecătorii Curții pentru a fundamenta caracterul nelegal al prevederilor anulate și a arăta abuzul autorităților.Instața de control arată că nici Codul Civil și nici un alt act normativ nu impune o limitare a dreptului de proprietate privată în situația în care autoritatea publică intenționează să lărgească o stradă existentă prin extinderea ei.
În speță pe lângă reglementarea urbanistică propriu zisă și ca premisă a acesteia s-a stabilit pentru terenul reclamanților intimati și un regim juridic care este contrar legii civile si prin care dreptul de proprietate este afectat prin restrângerea dreptului de dispoziție materială si implicit juridică, prin instituirea unui drept de trecere pe zona destinată lărgirii străzii în favoarea publicului.
Instanța reiterează că în speță nu s-a demerat prcedura de expropriere și nici declararea utilității publice. Astfel, nu este posibilă realizarea documentațiilor de urbanism și după un interval de timp considerabil să se parcurgă procedura de expropriere.
Atât Legea 33/1994 cât si Legea 255/2010 reglementează aceste două aspecte în mod simultan, actualizarea documentațiilor de urbanism, elaborarea sau modificarea lor realizându-se ca o etapă în cadrul procedurii generale de expropriere.
În speța dată, autoritățile au depășit atributul oportunității în emiterea actului administrativ întrucât dreptul de apreciere s-a manifestat cu încălcarea drepturilor și libertăților cetățenilor. Anularea partială a PUG nu înseamnă că instanța a modificat sau că a intervenit în vreun fel în viziunea urbanistică a autorităților, acestea având libertatea de a și-o manifesta cu respectarea dreptului de proprietate privată.