Promisiune de vânzare-cumpărare neexecutată timp de 24 de ani. Contextul litigiului
Hotărârea analizată prezintă un caz interesant privind executarea unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare încheiate în anul 2001, în care cumpărătorul a achitat integral prețul imobilului și a intrat în posesia acestuia, însă transferul formal al dreptului de proprietate nu a fost niciodată perfectat prin act autentic.
Litigiul a fost generat de împrejurarea că persoanele care dobândiseră inițial apartamentul prin adjudecare la licitație publică nu și-au înscris niciodată dreptul de proprietate în cartea funciară, deși ulterior au încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare și au încasat integral prețul de la cumpărător.
În aceste condiții, cumpărătorul a solicitat instanței:
- constatarea calității de coproprietari ai promitenților-vânzători asupra apartamentului;
- obligarea acestora să efectueze formalitățile necesare pentru înscrierea dreptului lor de proprietate în cartea funciară;
- autorizarea cumpărătorului să efectueze aceste demersuri în numele lor în cazul refuzului;
- obligarea promitenților-vânzători la încheierea contractului autentic;
- pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Starea de fapt reținută de instanță
Adjudecarea apartamentului prin licitație publică
Instanța a reținut că, la data de 16 ianuarie 2001, în cadrul procedurii de executare silită fiscală, un apartament situat în municipiul Cluj-Napoca a fost valorificat prin licitație publică organizată de autoritatea fiscală competentă.
Imobilul a fost adjudecat de doi soți, care au achitat integral prețul la data de 17 ianuarie 2001, fapt dovedit prin procesul-verbal de licitație pentru bunuri imobile. Prin efectul adjudecării, aceștia au dobândit dreptul de proprietate asupra apartamentului.
Încheierea antecontractului și plata integrală a prețului
La aproximativ trei luni de la adjudecare, respectiv în aprilie 2001, adjudecatarii au încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare cu reclamanta.
Prin acest antecontract, părțile au convenit transferul dreptului de proprietate asupra apartamentului în schimbul unui preț.
Instanța a reținut că:
- cumpărătorul a achitat integral prețul convenit;
- plata a fost efectuată la data de 27 aprilie 2001;
- posesia apartamentului a fost predată cumpărătorului în aceeași zi.
Din acel moment, reclamanta a rămas în posesia imobilului și a exercitat prerogativele corespunzătoare unui proprietar, însă fără a putea obține înscrierea dreptului său în cartea funciară.
Problema intabulării apartamentului
Un aspect esențial al cauzei a fost reprezentat de situația juridică a apartamentului în evidențele de carte funciară.
La momentul adjudecării și al încheierii antecontractului, apartamentul nu era încă intabulat. Ulterior, în anul 2002, apartamentul a fost înscris în cartea funciară, însă nu pe numele adjudecatarilor, ci pe numele societății comerciale care fusese debitoare în procedura de executare silită.
Astfel, deși adjudecatarii dobândiseră proprietatea prin licitație publică încă din anul 2001, situația tabulară nu a fost niciodată actualizată pentru a reflecta realitatea juridică.
Notificarea transmisă înaintea procesului
În anul 2025, după aproape 24 de ani de la încheierea antecontractului, reclamanta a transmis o notificare prin care a solicitat:
- efectuarea formalităților de intabulare a dreptului dobândit prin adjudecare;
- prezentarea la notar pentru încheierea contractului autentic;
- acordarea unui mandat pentru efectuarea demersurilor necesare.
Pârâții nu au întreprins niciun demers pentru executarea obligațiilor asumate, motiv pentru care a fost promovată acțiunea în instanță.
Textele de lege incidente
Art. 35 Cod procedură civilă
Instanța a analizat capătul de cerere privind constatarea existenței dreptului prin raportare la dispozițiile:
Art. 35 Cod procedură civilă
„Cel care are interes poate să ceară constatarea existenţei sau inexistenţei unui drept. Cererea nu poate fi primită dacă partea poate cere realizarea dreptului pe orice altă cale prevăzută de lege.”
Art. 33 din Legea nr. 7/1996 a cadastrului și publicității imobiliare (forma aplicabilă în anul 2001)
Art. 33 Legea nr. 7/1996
„Dacă în cartea funciară s-a înscris un drept real, în condiţiile prezentei legi, în folosul unei persoane, se prezumă că dreptul există în folosul ei, dacă a fost dobândit sau constituit cu bună-credinţă, cât timp nu se dovedeşte contrariul.
Dacă un drept s-a radiat din cartea funciară, se prezumă că acel drept nu există.”
Art. 1074 Cod civil de la 1864
Art. 1074 Cod civil 1864
„Creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligaţiei şi, în caz contrar, are dreptul la dezdăunare.”
(Dispoziția reprezintă consacrarea principiului executării în natură a obligațiilor.)
Art. 1077 Cod civil de la 1864
Instanța a făcut aplicarea dispozițiilor referitoare la executarea obligației de a face:
Art. 1077 Cod civil 1864
„Nefiind îndeplinită obligaţia de a face, creditorul poate asemenea să fie autorizat de a o aduce el la îndeplinire, cu cheltuiala debitorului.”
Art. 5 alin. (2) Titlul X din Legea nr. 247/2005
Instanța a reținut că această dispoziție a consacrat legislativ practica pronunțării hotărârilor care țin loc de contract:
Art. 5 alin. (2) Titlul X din Legea nr. 247/2005
„În situaţia în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcţii, una dintre părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract.”
Art. 1669 Cod civil
Instanța a reținut că actualul Cod civil consacră aceeași soluție legislativă:
Art. 1669 alin. (1) Cod civil
„Când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite.”
Art. 159 alin. (5) din Codul de procedură fiscală
Instanța a verificat îndeplinirea obligațiilor fiscale aferente transferului dreptului de proprietate.
Art. 57 alin. (1) din OUG nr. 80/2013
De asemenea, instanța a verificat existența dovezii privind achitarea obligațiilor către asociația de proprietari.
De ce a admis instanța cererea de chemare în judecată
Adjudecatarii dobândiseră deja dreptul de proprietate asupra apartamentului
Instanța a constatat că dreptul de proprietate asupra apartamentului fusese dobândit de pârâți încă din anul 2001 prin adjudecarea la licitația publică și plata integrală a prețului.
În consecință, situația de carte funciară nu reflecta realitatea juridică existentă.
Exista interes legitim pentru constatarea calității de coproprietari
Pentru că în cartea funciară figura încă societatea debitoare urmărită silit, iar nu adjudecatarii, instanța a apreciat că reclamanta justifică interesul necesar pentru constatarea dreptului de proprietate al acestora.
Mai mult, deoarece imobilul fusese dobândit în timpul căsătoriei, instanța a constatat existența unei coproprietăți devălmașe, și nu pe cote-părți.
Pârâții nu și-au executat obligația de a efectua formalitățile de intabulare
Judecătoria a reținut că, deși și-au asumat obligația de a întreprinde demersurile necesare pentru înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară, adjudecatarii nu au realizat aceste formalități nici după mai bine de două decenii.
În temeiul art. 1077 Cod civil 1864, instanța a apreciat că reclamanta poate fi autorizată să efectueze ea însăși aceste demersuri în numele și pe seama pârâților.
Reclamanta și-a executat integral obligațiile asumate prin antecontract
Un argument decisiv pentru admiterea cererii a fost faptul că reclamanta:
- a plătit integral prețul convenit;
- a preluat posesia apartamentului;
- a respectat toate obligațiile asumate prin antecontract.
Instanța a reținut că partea care și-a executat obligațiile este îndreptățită să obțină executarea în natură a promisiunii asumate de cealaltă parte.
Exista un refuz nejustificat de a perfecta contractul autentic
Judecătoria a apreciat că există un refuz nejustificat al cel puțin unuia dintre pârâți de a realiza formalitățile necesare pentru încheierea contractului autentic.
Instanța a acordat relevanță:
- perioadei extrem de îndelungate de aproximativ 24 de ani;
- notificării comunicate legal;
- pasivității manifestate după primirea notificării.
Au fost îndeplinite toate condițiile pentru pronunțarea unei hotărâri care ține loc de act autentic
Instanța a verificat și a constatat că:
- există un antecontract valabil;
- prețul a fost achitat integral;
- reclamanta și-a executat obligațiile;
- pârâții refuză nejustificat perfectarea contractului;
- obligațiile fiscale aferente transferului sunt îndeplinite;
- nu există restanțe către asociația de proprietari.
În aceste condiții, toate cerințele necesare pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic erau îndeplinite.
Soluția instanței
Judecătoria Cluj-Napoca a admis integral cererea și a dispus:
- constatarea calității de coproprietari devălmași ai adjudecatarilor asupra apartamentului;
- obligarea acestora să întabuleze dreptul de proprietate;
- autorizarea reclamantei să efectueze formalitățile în caz de refuz;
- obligarea pârâților să încheie contractul autentic;
- stabilirea faptului că, în caz de refuz, hotărârea definitivă va ține loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Concluzii
Hotărârea reprezintă un exemplu relevant de aplicare a principiului executării în natură a obligațiilor asumate printr-un antecontract de vânzare-cumpărare. Soluția confirmă că persoana care a achitat integral prețul și și-a executat toate obligațiile poate obține chiar și după trecerea unui interval foarte mare de timp o hotărâre care ține loc de act autentic, atunci când promitentul-vânzător refuză nejustificat să perfecteze transferul dreptului de proprietate. În materia antecontractului de vânzare-cumpărare, intabulării imobilului, executării obligației de a face și pronunțării unei hotărâri care ține loc de contract autentic, această soluție oferă repere importante pentru practica judiciară.
Posesia imobilului și folosirea acestuia întrerup cursul prescripției dreptului la acțiune
Un aspect deosebit de relevant al speței este împrejurarea că între momentul încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare (2001) și promovarea acțiunii au trecut aproximativ 24 de ani.
La o primă vedere, s-ar putea considera că dreptul material la acțiune pentru obținerea unei hotărâri care să țină loc de act autentic ar fi prescris. Cu toate acestea, inclusiv în practica recentă a Înaltei Curți de Casație și Justiție s-a statuat că exercitarea posesiei de către promitentul-cumpărător și executarea voluntară a obligațiilor asumate prin antecontract reprezintă elemente incompatibile cu existența unui refuz definitiv de executare din partea promitentului-vânzător.
Într-o decizie de speță , Înalta Curte de Casație și Justiție a stabilit că, în cazul promisiunilor bilaterale de vânzare-cumpărare, atunci când promitentul-cumpărător a intrat în posesia imobilului și continuă să exercite posesia asupra acestuia ca efect al executării antecontractului, termenul de prescripție pentru promovarea acțiunii în pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract nu poate fi analizat în mod abstract prin simpla raportare la data încheierii antecontractului. Instanța supremă a reținut că executarea voluntară și continuă a convenției de către părți, concretizată prin:
- plata integrală a prețului;
- predarea posesiei bunului;
- exercitarea neîntreruptă a posesiei de către cumpărător;
- tolerarea acestei situații de către promitentul-vânzător,
demonstrează că raportul juridic născut din antecontract a continuat să fie executat și după momentul încheierii acestuia.
Or, în cauza analizată, reclamanta nu doar că a achitat integral prețul convenit, ci a și intrat în posesia apartamentului încă din anul 2001, exercitând posesia asupra acestuia timp de peste două decenii fără opoziția promitenților-vânzători.
Această situație factuală confirmă existența unei executări voluntare și continue a antecontractului și constituie un argument suplimentar în favoarea admiterii cererii privind pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic.
În practică, soluția consacrată de Înalta Curte este deosebit de importantă pentru numeroase situații întâlnite după privatizările și tranzacțiile imobiliare din anii 1990–2000, în care cumpărătorii au plătit integral prețul și au preluat posesia imobilelor, însă formalitățile de intabulare și autentificare nu au mai fost realizate timp de mulți ani.
În asemenea cauze, existența posesiei și folosirea efectivă a imobilului reprezintă elemente esențiale care pot demonstra continuitatea executării raportului contractual și pot înlătura apărările întemeiate exclusiv pe împlinirea termenului general de prescripție.
Asistență juridică în litigii imobiliare și executarea promisiunilor de vânzare-cumpărare
În cauza analizată, interesele reclamantei – promitentă-cumpărătoare care a achitat integral prețul imobilului și a obținut pronunțarea unei hotărâri care ține loc de act autentic de vânzare-cumpărare – au fost reprezentate cu succes de avocații din cadrul Brisc Legal, echipă de avocați din Cluj-Napoca cu experiență în litigii imobiliare, acțiuni privind executarea antecontractelor de vânzare-cumpărare, spețe de intabulări, rectificări de carte funciară și litigii generate de neexecutarea obligațiilor contractuale.
Dacă vă aflați într-o situație similară – ați încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare, ați achitat prețul convenit, ați preluat posesia imobilului, însă vânzătorul refuză să se prezinte la notar sau să efectueze formalitățile necesare pentru transferul proprietății – echipa noastră vă poate oferi consultanță juridică, asistență și reprezentare pentru valorificarea drepturilor dumneavoastră.
Experiența noastră include reprezentarea clienților în proceduri privind pronunțarea unor hotărâri care țin loc de act autentic, litigii de carte funciară, acțiuni pentru executarea obligațiilor de a face, precum și dispute complexe privind dreptul de proprietate asupra imobilelor.
Pentru o analiză juridică a situației dumneavoastră și identificarea celor mai eficiente soluții legale, vă invităm să contactați avocații Brisc Legal Cluj-Napoca și să beneficiați de asistența unei echipe specializate în drept imobiliar și litigii contractuale.