Ce pot face dacă terenul este încadrat ca zonă verde (păduri) în intravilan, conform PUG 2014 Cluj-Napoca?
Redăm în continuare analiza unei hotărâri judecătorești relevante în domeniul urbanismului, soluționată de Tribunalul Cluj și Curtea de Apel Cluj, utilă pentru proprietarii de terenuri din zona Făgetului, Cluj-Napoca, care au fost încadrați prin noul Plan Urbanistic General într-o unitate teritorială de referință de tip zonă verde, unde nu este permisă construirea. Instanța a decis obligarea Consiliului Local al mun. Cluj-Napoca la încadrarea parcelei într-o zonă compatibilă cu regulile de construire valabile anterior intrării în vigoare a noului PUG.
Această speță subliniază importanța consultării unui avocat specializat din Cluj în urbanism și imobiliare pentru protejarea dreptului de proprietate în fața modificărilor impuse de noul cadru normativ local în materie de urbanism.
Contextul speței: reclamanții versus Consiliul Local și Municipiul Cluj-Napoca
Reclamanții, proprietarii unui teren înscris în Cartea Funciară ca fâneață, situat în zona Făget din Cluj-Napoca, au contestat legalitatea Hotărârii Consiliului Local (HCL) nr. 493/2014, prin care terenul lor a fost încadrat în Planul Urbanistic General (PUG) 2014 în categoria Unității Teritoriale de Referință (UTR) “VP” (zonă verde păduri în intravilan). Această încadrare interzicea edificarea de construcții, limitând drastic dreptul de proprietate al reclamanților, care anterior, conform PUZ-ului aprobat în 1999 (și extins în 2004 și 2006), aveau posibilitatea de a construi case de vacanță, cabane sau campinguri.
Argumentele reclamanților și apărarea pârâților
Reclamanții au susținut că încadrarea în UTR “VP” este nelegală și abuzivă deoarece terenul lor nu a fost niciodată pădure, ci fâneață, conform actelor de proprietate. Mai mult, terenul a făcut parte dintr-o parcelă mai mare, ce a fost dezmembrată, fiind edificate construcții pe alte terenuri dezmembrate din aceeași parcelă.
Situația a generat încălcarea definiției unității teritoriale de referință, prevăzută de Anexa 2 a Legii nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul, conform căreia subdiviziune urbanistică a teritoriului unităţii administrativ-teritoriale, delimitată pe limite cadastrale, caracterizată prin omogenitate funcţională şi morfologică din punct de vedere urbanistic şi arhitectural, având ca scop reglementarea urbanistică omogenă.
UTR se delimitează, după caz, în funcţie de relief şi peisaj cu caracteristici similare, evoluţie istorică unitară într-o anumită perioadă, sistem parcelar şi mod de construire omogen, folosinţe de aceeaşi natură a terenurilor şi construcţiilor, regim juridic al imobilelor similar. Reclamanții au invocat și o “expropriere de fapt”, fără o justă și prealabilă despăgubire, prin îngrădirea dreptului de folosință din prisma componentei construirii într-o asemenea măsură încât dreptul de proprietate devine iluzoriu.
Pârâții, Consiliul Local și Municipiul Cluj-Napoca, au argumentat că încadrarea în UTR “VP” a fost realizată în conformitate cu PUG 2014, având rolul de a proteja pădurile existente și de a asigura dezvoltarea durabilă a orașului. Aceștia au susținut că terenul reclamanților, chiar și în vechiul PUG, fusese încadrat în zona de pădure UTR V6, și că reglementările actuale nu le-au adus un prejudiciu. De asemenea, au invocat legislația privind protecția mediului și spațiile verzi, susținând interdicția de a schimba destinația terenurilor încadrate ca spații verzi.
Decizia Tribunalului Cluj: anularea parțială a PUG 2014 și revenirea la regimul urbanistic anterior
Tribunalul Cluj a admis în parte acțiunea reclamanților, constatând că încadrarea funcțională a terenului prin HCL 493/2014 a fost nelegală și a reprezentat un exces de putere din partea autorității publice. Instanța a reținut că, în baza probatoriului administrat, inclusiv o expertiză tehnică judiciară în specialitatea topografie și cadastru, s-a dovedit că terenul reclamanților nu este o zonă împădurită, nu este fond forestier și nu a avut niciodată destinația de pădure.
Instanța a subliniat că autoritatea publică are competența de a stabili regimul urbanistic, dar această prerogativă trebuie să fie temeinic fundamentată, pentru a preveni abuzul de drept și a respecta drepturile fundamentale ale cetățenilor. Prin urmare, Tribunalul a dispus anularea parțială a HCL nr. 493/2014 și schimbarea încadrării funcționale a terenului din UTR Vp/S_Vpf/ps într-un UTR echivalent cu cel anterior adoptării PUG 2014, care să permită edificarea de construcții cu caracter turistic (case de vacanță, cabane, campinguri etc.).
Decizia Curții de Apel Cluj: Menținerea Soluției Primei Instanțe
Atât pârâții (Consiliul Local și Municipiul Cluj-Napoca), cât și reclamanții, au declarat recurs împotriva sentinței Tribunalului. Pârâții au solicitat casarea hotărârii și respingerea acțiunii, reiterând argumentele legate de dreptul de apreciere al municipalității în materia urbanismului și raportat la reglementările privind spațiile verzi.
Curtea de Apel Cluj a respins recursul autorității, confirmând soluția Tribunalului. Instanța de recurs a reiterat că Tribunalul a aplicat corect dispozițiile legale, inclusiv cele referitoare la excesul de putere și la protecția dreptului de proprietate. Curtea a subliniat că privarea de folosința în concordanță cu realitatea din teren, fără compensație financiară, constituie o atingere a dreptului de proprietate.
Referitor la argumentele pârâților privind reglementarea spațiilor verzi, Curtea de Apel a confirmat că terenul în litigiu nu se încadrează în categoriile de spații verzi reglementate de Legea nr. 24/2007, deoarece nu este pădure și nu are destinația specifică de spațiu verde prevăzută de lege.
Concluzii și implicații pentru proprietarii din Cluj-Napoca încadrați în zone verzi, cu interdicții de construire
Această speță reprezintă un exemplu elocvent al modului în care proprietarii de terenuri din Cluj-Napoca pot contesta încadrarea urbanistică din noul PUG Cluj-Napoca. Este crucial ca încadrarea într-o UTR de tip zonă verde neconstruibilă să reflecte realitatea faptică a terenurilor, evoluția istorică urbanistică a parcelei și definiția UTR (zonă caracterizată de omogenitate funcţională şi morfologică din punct de vedere urbanistic şi arhitectural).
Totuși, trebuie înțeles că finalitatea favorabilă a unui astfel de demers judiciar este condiționată atât de respectarea cu strictețe a pașilor din lege (solicitare corect formulată și refuzată, plângere prealabilă, acțiune în contencios administrativ, administrare probațiune relevantă), ce poate fi realizată cu suportul unui avocat de urbanism și imobiliare, dar și de caracteristicile relevante ale parcelei. Astfel, încadrarea urbanistică a unei parcele rămâne prerogativa autorității, o apreciere pe care instanța nu o poate cenzura din prisma oportunității. Totuși, în cazuri particulare, pe baza probațiunii relevante, instanța va putea forța autoritatea locală să modifice regimul de construire.