Relevanța cazului
Multe din ordonanțele presedințiale întâlnite în practică au ca obiect solicitarea opririi lucrărilor de construire realizate de pârât, până la pronunțarea definitivă a instanței de fond, acțiune inițiată îndeosebi de vecinii afectați de aceste lucrări. În vederea pronunțării unei astfel de hotărâri, trebuie îndeplinite cumulativ condițiile prevăzute expres de dispozițiile Codului de procedură civilă: existența aparenței de drept în favoarea reclamantului, prevenirea unei pagube iminente și care nu s-ar putea repara, urgența măsurii solicitate și nesoluționarea fondului cauzei sau vremelnicia măsurii.
Oprirea executării lucrărilor de construire, chiar și pentru o perioadă scurtă de timp, poate cauza serioase prejudicii în patrimoniul proprietarului imobilului unde se realizează aceste lucrări, motiv pentru care este necesar ca o asemenea acțiune să fie promovată când sunt îndeplinite în mod strict condițiile legale, admiterea acesteia având mai degrabă un caracter excepțional.
Sinteza stării de fapt
În fapt, pârâta reprezentată de avocații BRISC LEGAL, a efectuat lucrări de construire la apartamentul din cadrul ansamblului de locuințe situat în Cluj-Napoca, str. Traian, mai precis o serie de lucrări care constau în amenajări ale parterului și demisolului, spații care țin de proprietatea pârâtei. Aceasta a început executarea lucrărilor de construire în luna mai a anului 2023.
Reclamantele au susținut că lucrările de construire efectuate de pârâtă s-au realizat fără emiterea în prealabil a unei autorizații de construire și că executarea acestora ar afecta negativ rezistența și stabilitatea imobilului, aducând astfel prejudicii structurii ansamblului de locuințe precum și celorlalți locatari.
DERULAREA LITIGIULUI ÎN FOND, ÎN FAȚA JUDECĂTORIEI CLUJ-NAPOCA
Prin cererea de ordonanţă preşedinţială înregistrată pe rolul Tribunalului Cluj, reclamantele au solicitat prin hotărârea ce se va pronunţa să se dispună obligarea pârâtei la încetarea oricăror lucrări de construire care se efectuează în spațiile comune și/sau private ale imobilului. Reclamantele au susținut, în esenţă, că o parte din lucrări sunt deja efectuate, iar lucrările realizate şi care se vor mai realiza afectează ireversibil structura proprietăţii din imobilul de locuit în care se găseşte apartamentul în litigiu.
Pârâta, prin avocații de imobiliare și construcții, a solicitat respingerea cererii de emitere a ordonanței președințiale prin care reclamantele urmăreau sistarea lucrărilor care se efectuează cu privire la apartamentul din speță, prezentând instanței situația reală a imobilului precum și argumentele pentru care nu sunt îndeplinite condițiile pentru emiterea ordonanței.
Prealabil, reprezentantul pârâtei a învederat instanței greșita introducere a cererii de emitere a ordonanței președințiale în fața Tribunalului Cluj, aceasta fiind declinată spre competenta soluționare de către Judecătoria Cluj-Napoca.
În vederea respingerii pretențiilor reclamantelor, echipa de avocați Brisc Legal Cluj a dezvoltat o serie de argumente pentru a susține neîndeplinirea condițiilor prevăzute de art. 997 Cod procedură civilă.
Referitor la prima condiție, a existenței aparenței de drept în favoarea reclamantelor, pârâta, prin avocat, a arăta că deși reclamantele au înaintat către autorități repetate solicitări, organele abilitate au efectuat verificări ale lucrărilor întreprinse de pârâta, dar acestea nu s-au soldat cu identificarea sau sancționarea unor neregularități. S-a stabilit inclusiv că pentru lucrările executate legea nu prevede obligația obținerii autorizației de construire.
În ceea ce privește situația reală a imobilului, avocatul pârâtei a învederat instanței că, în pofida susținerilor reclamantelor, toate spațiile la care se efectuează lucrările de construire sunt proprietatea exclusivă a pârâtei dovedind și faptul că amenajările efectuate nu afectează negativ rezistența și stabilitatea imobilului, prevalându-se de raportul de expertiză tehnică solicitat de pârâtă la momentul efectuării lucrărilor.
Referitor la pretinsa urgență invocată de reclamante, avocatul pârâtei a arătat că acestea au sesizat instanța la 3 luni de la începerea lucrărilor realizate de pârâtă, moment la care majoritatea lucrărilor erau deja finalizate, apreciind totodată că solicitarea suspendării lucrărilor rămâne fără obiect. Mai mult, lucrări de aceeași natură s-au efectuat anterior inclusiv de autorii pârâtei.
Echipa de avocați Brisc Legal a arătat instanței că nici condiția prevenirii pagubei iminente nu este îndeplinită, dat fiind faptul că reclamantele nu au făcut trimitere la niciun fel de prejudiciu ce ar putea fi iminent relativ la lucrările realizate de pârâtă. Reclamantele au omis să indice existența oricărei pagube, cu atât mai puțin a unora cu caracteristicile impuse de legiuitor, respectiv iminența și ireversibilitatea. Invocarea unei posibile afectări a structurii de rezistență era insuficientă, cât timp nu era susținută de probe.
Reținând toate argumentele expuse de echipa de avocați Brisc Legal, instanța a fond a respins cererea privind emiterea ordonanței președințiale, în considerarea faptului că aparenţa de drept există în favoarea pârâtei, aceasta prevalându-se inclusiv de o expertiză tehnică MLPAT și arătând totodată că, în urma controlului efectuat la imobil de organele abilitate, nu s-au constatat nereguli.
DERULAREA LITIGIULUI ÎN FAZA APELULUI, ÎN FAȚA TRIBUNALULUI CLUJ
Sentința Judecătoriei Cluj-Napoca a fost apelată de către reclamante, care au reluat argumentele de la fond, solicitând admiterea apelului.
Urmare a argumentației dezvoltate de avocații Brisc Legal, Tribunalul Cluj a respins în apel pretențiile apelantelor, reținând că este necesar ca urgența să persiste pe tot parcursul judecății, inclusiv în căile de atac, nefiind suficient ca ea să existe la data introducerii cererii, dar să dispară ulterior acestui moment, iar reclamantele au sesizat instanța la 3 luni de la momentul începerii lucrărilor. Instanța a statuat de asemenea că nu s-au mai efectuat lucrări asupra imobilului, acestea fiind finalizate deja în faza apelului.
Tribunalul a apreciat, în consonanţă cu prima instanță și cu argumentele avocaților specializați în imobiliare, că nu este îndeplinită condiția aparenței de drept în favoarea apelantelor reclamante. Organele abilitate cu disciplina în construcții au efectuat numeroase controale din care nu reieșit nereguli și prin care au consatat că nu exista obligația obținerii autorizației de construire, iar expertiza tehnică a stabilit că nu este adusă atingere structurii de rezistență a complexului.
În concluzie, instanța de control judiciar reținând argumentele echipei de avocați Brisc Legal, a respins cererea de ordonanţă preşedinţială și a acordat intimatei pârâte cheltuielile de judecată solicitate.