Chemat în garanție ca urmare a închirierii unui imobil. Inopozabilitatea contractului de subînchiriere încheiat între societatea reclamantă și societatea pârâtă. Neîndeplinirea condițiilor răspunderii civile contractuale față de proprietarul imobilului chematul în garanție.
RELEVANȚA CAZULUI
Legea conferă părții interesate posibilitatea de a chema în garanție o terță persoană, împotriva căreia ar putea să se îndrepte cu o cerere separată în garanție sau în despăgubiri. Din momentul împrocesuării și odată cu comunicarea cererii de chemare în judecată, chematul în garanție dobândește calitatea de parte în procesul civil și este obligat să își construiască apărarea, în caz contrar acesta riscând să cadă în pretenții față de cele solicitate de către reclamant prin cererea introductivă.
În cele mai multe cazuri, cel chemat în garanție nu tratează situația-premisă dedusă judecății cu rigurozitatea cu care ar fi făcut-o în calitate de pârât limitându-se eventual la apărări față de cererea de chemare în garanție, motiv pentru care se poate ajunge în situația în care chematul în garanție este obligat de către instanță la îndeplinirea celor solicitate de către reclamant prin cerere de chemare în judecată.
SINTEZA STĂRII DE FAPT
În fapt, prin cererea de chemare în judecată formulată de societatea reclamantă, aceasta a solicitat anularea pentru dol a Contractului de închiriere încheiat cu societatea pârâtă, obligarea pârâtei la plata prejudiciului material suferit și la plata de despăgubiri sub formă de daune interese în temeiul prevederilor contractuale.
În cursul anului 2016, societatea reclamantă, în calitate de locatar, a încheiat cu societatea pârâtă, în calitate de locator, Contractul de închiriere având ca obiect „spațiu birouri/spațiu comercial” situat în zona centrală a municipiului Cluj-Napoca. Ulterior încheierii contractului, reclamanta a constatat că destinația spațiului închiriat nu era aceea de spațiu comercial, ci de locuință rezidențială. În considerarea acestui aspect, reclamanta a considerat că a fost indusă eroare în mod deliberat de către societatea pârâtă, motiv pentru care a solicitat anularea Contractului de închiriere pentru dol.
În realitate, Contractul încheiat între societatea pârâtă și societatea reclamantă era un Contract de subînchiriere, dat fiind faptul că spațiul închiriat era proprietatea chematului în garanție, cu care societatea pârâtă încheiase anterior un Contract de închiriere pentru același spațiu.
În considerarea acestui aspect, societatea pârâtă a împrocesuat proprietarul imobilului care are și calitatea de locator inițial, formulând o cerere de chemare în garanție a acestuia justificat de faptul că societatea pârâtă la rândul său s-a aflat în eroare față de destinația imobilului ce face obiectul Contractului de închiriere și a Contractului de subînchiriere. Existența unei destinații legale comerciale a imobilului era deosebit de relevantă dat fiind că activitatea reclamantei nu putea fi autorizată de la nivelul Primăriei Mun. Cluj-Napoca și altor autorități competente cât timp la nivel juridic, imobilul figura drept locuință.
PREZENTAREA ȘI SUSȚINEREA CAZULUI
SUSȚINEREA CAZULUI ÎN FAȚA JUDECĂTORIEI CLUJ-NAPOCA
Echipa de avocați Brisc Legal specializați în litigii de răspundere civilă contractuală a asistat și prerezentat chematul în garanție în această speță, și a arătat instanței motivele pentru care se impune respingerea ca neîntemeiată a cererii de chemare în garanție.
Astfel, s-a învederat instanței că societatea pârâtă nu poate opune chematului în garanție Contractul de subînchiriere încheiat cu societatea reclamantă, acesta nefiind opozabil deoarece chematul în garanție nu și-a exprimat niciodată acordul pentru subînchiriere conform convenției părților care prevedea obligativitatea exprimării consimțământului în formă scrisă prin încheierea unui act adițional. În aceste condiții, subînchirierea spațiului proprietatea chematului în garanție era condiționată exclusiv de exprimarea acordului scris sub forma încheierii actului adițional la Contractul de închiriere.
Referitor la condițiile răspunderii civile contractuale, am arătat că acestea nu sunt îndeplinite în speță, demonstrând că societatea pârâtă avea, atât la momentul încheierii contractului de închiriere cu chematul în garanție cât și la momentul încheierii contractului de subînchiriere cu societatea reclamantă, reprezentarea faptului că spațiul închiriat nu era unul comercial. În susținerea acestui aspect, am arătat că societatea pârâtă nu își exprimase niciodată acordul pentru schimbarea destinației imobilului ce a făcut obiectul contractelor indicate anterior, deși sediul acesteia se afla în același condominiu cu spațiul locativ proprietatea chematului în garanție, iar legea de la acel moment prevedea oligativitatea obținerii acordului vecinilor pentru schimbarea destinației imobilului.
Am arătat instanței că societatea pârâtă nu a închiriat imobilul proprietatea chematului în garanție în considerarea împrejurării că destinația legală a acestuia este una de tip comercial, ci strict din motive de concurență, pentru a opri închirierea acestuia către alte societăți cu același obiect de activitate. Totodată, am arătat că din conduita societății pârâte a rezultat fără putință de tăgadă faptul că aceasta cunoștea cu exactitate situația juridică a imobilului la momentul subînchirierii către societatea reclamantă, moment la care s-a prezentat ca fiind proprietarul imobilului (contractul fiind denumit de închiriere iar nu de subînchiriere), a prezentat societății reclamante un extras de carte funciară a terenului, iar nu a construcției și nu în ultimul rând a propus acesteia desfășurarea obiectului de activitate fără forme legale.
Față de pretențiile societății reclamante, avocații din cadrul echipei Brisc legal specializați în litigii derivate din închiriere, au învederat instanței că reclamanta are o culpă proprie în derularea relațiilor contractuale cu societatea reclamantă, deoarece a fost de acord cu încheierea unui asftel de contract fără ca anterior să depună toate diligențele rezonabile în vederea aflării situației juridice reale a imobilului. Dat fiind faptul că societatea reclamantă a acționat în calitate de profesionist, conduita sa nu este scuzabilă și nu poate justifica angajarea răspunderii civile contractuale a societății pârâte și în niciun caz a chematului în garanție.
SOLUȚIA JUDECĂTORIEI CLUJ-NAPOCA
În acord cu cele susținute de echipa de avocați din Cluj-Napoca specializați în litigii derivate din contracte, Judecătoria Cluj-Napoca, preluând considerentele dezvoltate în susținerea apărării chematului în garanție, a apreciat că nu se circumscrie dolului ca viciu de consimţământ conduita societății pârâte, câtă vreme destinaţia imobilului putea fi aflată cu uşurinţă de către societatea reclamantă prin depunerea de minime diligenţe, respectiv prin solicitarea eliberării unui extras de carte funciară, anterior încheierii contractului, care să ateste situaţia de carte funciară cu privire la imobilul (spaţiul) a cărui închiriere o dorea, ocazie cu care ar fi constatat existenţa tuturor aspectelor de natură juridică care au determinat-o să revină asupra deciziei iniţiale de a perfecta contractul de subînchiriere, societatea reclamanta având chiar obligaţia de a se informa în acest sens, aceste informaţii fiind publice şi uşor de verificat, un astfel de extras fiind solicitat de reclamantă abia după un an de la încheierea contractului.
În considerarea argumentelor dezvoltate de avocații noștri, s-a respins ca neîntemeiată cererea de chemare în judecată formulată de societatea reclamantă și nu s-a dispus în sarcina chematului în garanție angajarea răspunderii contractuale, plata prejudiciului și a daunelor-interese pretinse de reclamantă, reprezentante în fapt de chiria achitată, cheltuielile cu închirierea și investițiile în spațiu.
Față de soluția instanței de fond, societatea reclamantă a formulat apel, care a fost respins ca neîntemeiat de către Tribunalul Cluj, nefiind aduse în discuție chestiuni de noutate.