Într-o speță complexă care a parcurs mai multe cicluri procesuale și o strămutare, instanțele au tranșat problema extinderilor de suprafață realizate prin „mansardarea” sau extinderea în podul condominiului a unor apartamente situate într-un imobil clasificate ca monument istoric. Hotărârea analizată evidențiază sancțiunea civilă a rectificării înscrierilor inexacte din cartea funciară și consecințele drastice pentru vânzătorul care a garantat pentru o stare de fapt nereală.
Starea de fapt: Extinderea suprafeței utile prin eludarea legii monumentelor istorice
Litigiul a debutat prin cererea unei reclamante, proprietară a unui apartament dintr-un imobil de tip condominiu din Cluj-Napoca, situat într-o zonă protejată și clasificat ca monument istoric. Pârâții, proprietari ai două apartamente învecinate, au obținut în anul 2016 actualizarea informațiilor tehnice în Cartea Funciară (CF), reușind majorarea suprafețelor utile de la aproximativ 49 mp, respectiv 36 mp, la peste 149 mp și 113 mp.
Această majorare a fost realizată prin realizarea unor mansardări în podul imobilului, pârâții susținând că lucrările au fost efectuate înainte de 1 august 2001. Această dată este esențială deoarece, conform legislației speciale, construcțiile realizate înainte de 2001 se puteau intabula fără autorizație de construire, doar în baza unui certificat de atestare fiscală și a unei documentații cadastrale.
Ulterior acestor înscrieri, unul dintre apartamente a fost vândut unor terți cumpărători pentru suma de 175.000 Euro. Reclamanta a solicitat anularea încheierilor de CF și rectificarea suprafețelor în sensul aducerii la descrierea și suprafața inițială, invocând că extinderile au afectat părțile comune (podul) și au fost realizate fără autorizație într-un monument istoric, ulterior anului 2001.
Reclamanta a chemat în judecată în calitate de pârâți inclusiv cumpărătorii de bună credință a apartamentului cu suprafața majorată nelegal la 113 mp, aceștia din urmă, asistați și reprezentanți de echipa de avocați Brisc Legal, formulând o cerere de chemare în garanție a vânzătorului, solicitând rezoluțiunea contractului de vânzare, pe temeiul angajării garanției de evicțiune a acestuia, cu efectul repunerii părților în situația anterioară și acordarea de despăgubiri.
Textele de lege incidente redate integral
Instanța și-a fundamentat decizia pe următoarele prevederi legale esențiale:
Textele de lege incidente redate în integralitate
Pentru soluționarea cauzei, instanța a aplicat un concurs de norme din Codul Civil, Legea Cadastrului și legislația specială a construcțiilor și monumentelor istorice.
1. Din Codul Civil – Rectificarea cărții funciare și regimul proprietății comune forțate
Art. 907 – Noţiune: (1) Când o înscriere în cartea funciară nu corespunde cu situaţia juridică reală, se poate cere rectificarea acesteia. (2) Prin rectificare se înţelege radierea, îndreptarea sau corectarea oricărei înscrieri inexacte efectuate în cartea funciară. (3) Situaţia juridică reală trebuie să rezulte dintr-o hotărâre judecătorească definitivă. Efectele hotărârii de rectificare se produc retroactiv, până la data la care a fost înregistrată cererea de înscriere a dreptului a cărui rectificare se solicită, însă fără a se vătăma drepturile dobândite de terţii de bună-credinţă, în condiţiile prezentei secţiuni.
Art. 908 – Cazurile de rectificare: (1) Orice persoană interesată poate cere rectificarea unei înscrieri în cartea funciară, dacă: 1. înscrierea sau actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea nu a fost valabil; 2. dreptul înscris a fost greşit calificat; 3. nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea; 4. înscrierea în cartea funciară nu mai este, din orice alte motive, în concordanţă cu situaţia juridică reală a imobilului.
Deoarece extinderea a vizat podul imobilului, instanța a invocat necesitatea acordului tuturor proprietarilor pentru schimbarea destinației spațiului comun.
Art. 658 alin. (1) Cod Civil: „Încetarea destinației de folosință comună pentru părțile comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente se poate hotărî cu acordul tuturor coproprietarilor.”
2. Din Legea nr. 7/1996 a cadastrului şi a publicităţii imobiliare
Art. 37 alin. (2): „Construcţiile realizate înainte de 1 august 2001, care este data intrării în vigoare a Legii nr. 453/2001 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii şi unele măsuri pentru realizarea locuinţelor, se intabulează, în lipsa autorizaţiei de construire, în baza certificatului de atestare fiscală prin care se atestă achitarea tuturor obligaţiilor fiscale de plată datorate autorităţii administraţiei publice locale în a cărei rază se află situată construcţia, precum şi a documentaţiei cadastrale.”
3. Din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii
Art. 3 alin. (1) lit. b): „Autorizaţia de construire se eliberează pentru: […] b) lucrări de construire, reconstruire, consolidare, modificare, extindere, reabilitare, schimbare de destinaţie sau de reparare a edificiilor de orice natură, a accesoriilor acestora, precum şi a instalaţiilor aferente, care se execută la toate categoriile de monumente istorice prevăzute de lege, inclusiv la anexele acestora, identificate în acelaşi imobil, la construcţii amplasate în zone de protecţie a monumentelor şi în zone construite protejate, stabilite potrivit legii, ori la construcţii cu valoare arhitecturală sau istorică deosebită, stabilite prin documentaţii de urbanism aprobate;”
4. Din Codul Civil – Răspunderea pentru evicțiune și rezoluțiunea
Art. 1700 – Noţiune: „Evicţiunea reprezintă pierderea proprietăţii bunului, în tot sau în parte, ori tulburarea cumpărătorului în exercitarea prerogativelor de proprietar, rezultând din pretenţiile unui terţ sau din fapta vânzătorului, întemeiate pe un drept născut anterior vânzării şi care nu a fost cunoscut de cumpărător la încheierea contractului.”
Art. 1702 – Întinderea daunelor-interese: (1) Daunele-interese datorate de vânzător cuprind: a) valoarea fructelor pe care cumpărătorul a fost obligat să le restituie celui care l-a evins; b) cheltuielile de judecată făcute de cumpărător în procesul cu cel care l-a evins, precum şi în procesul de chemare în garanţie a vânzătorului; c) cheltuielile încheierii şi executării contractului de către cumpărător; d) pierderile suferite şi câştigurile nerealizate de către cumpărător din cauza evicţiunii.
5. Regimul special al monumentelor istorice (Legea nr. 50/1991 și Legea nr. 422/2001)
Instanța a subliniat că, în cazul monumentelor istorice, nu se poate deroga de la obligația obținerii autorizației de construire, indiferent de data realizării lucrărilor.
- Art. 3 alin. (1) lit. b) din Legea nr. 50/1991: „Construcţiile… de oricare altă natură se pot realiza numai cu respectarea autorizaţiei de construire, precum şi a reglementărilor privind proiectarea şi executarea construcţiilor, pentru lucrări de construire, reconstruire, extindere, reparare, consolidare, protejare, restaurare, conservare, precum şi orice alte lucrări, indiferent de valoarea lor, care urmează să fie efectuate la toate categoriile de monumente istorice prevăzute de Legea nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice […] inclusiv la anexele acestora, identificate în acelaşi imobil – teren şi/sau construcţii, la construcţii amplasate în zone de protecţie a monumentelor şi în zone construite protejate […]”
- Referința la Legea nr. 422/2001: Instanța a notat că încălcarea normelor privind protejarea monumentelor istorice este sancționată cel puțin contravențional, pârâții urmărind eludarea unor dispoziții imperative.
Motivele admiterii cererii de rectificare: Probațiunea care a răsturnat declarațiile pârâților
Instanța a admis cererea de rectificare a cărții funciare după ce a constatat că înscrierile efectuate în 2016 erau inexacte și nu corespundeau situației juridice reale. Argumentele cheie au fost:
- Imposibilitatea aplicării procedurii simplificate pentru monumente istorice: Instanța a reținut că pârâții au eludat dispozițiile imperative ale Legii 422/2001. Chiar dacă s-ar fi construit înainte de 2001, regimul special de protecție a monumentelor istorice impunea obținerea autorizației de construire și a avizelor specifice, nicio derogare nefiind permisă pentru aceste imobile.
- Dovedirea momentului real al construcției: Deși pârâtul-vânzător a dat o declarație pe proprie răspundere că mansardarea exista din 1999, probatoriul administrat (martori și adrese de la Ministerul Culturii) a demonstrat că în anul 2001 lucrările nici nu începuseră. Mai mult, un act de partaj voluntar din 2006 confirma suprafețele inițiale mici, infirmând existența extinderii la acel moment.
- Afectarea coproprietății forțate: Extinderea în podul imobilului reprezenta o acaparare a spațiilor comune, fapt ce necesita acordul tuturor coproprietarilor și încetarea destinației de folosință comună conform art. 658 Cod Civil, condiții neîndeplinite în cauză. Un argument central al instanței în admiterea acțiunii a fost acela că podul imobilului constituie, prin natura sa și prin destinație, o parte comună aflată în coproprietate forțată și perpetuă a tuturor proprietarilor din condominiu. Instanța a reținut că pârâții au procedat la extinderea apartamentelor prin ocuparea acestui spațiu fără a deține acordul unanim și în formă autentică al celorlalți coproprietari.
În motivarea sa, instanța a subliniat următoarele aspecte esențiale:
- Natura juridică a spațiului: Podul nu fusese niciodată atribuit în proprietate exclusivă pârâților prin actele de dobândire inițiale, acesta servind structurii și protecției întregului imobil.
- Lipsa acordului vecinilor: Potrivit legii, orice modificare a destinației unei părți comune sau orice lucrare care aduce atingere cotei-părți din dreptul de proprietate al celorlalți vecini necesită consimțământul acestora. Instanța a constatat că „mansardarea” a fost un act unilateral de voință, realizat prin excluderea celorlalți proprietari de la folosința unui spațiu care le aparținea în cotă-parte.
- Inexistența unui act de partaj sau atribuire: Pârâții nu au putut prezenta un act juridic valid (precum un contract de partaj voluntar sau o hotărâre a adunării generale a proprietarilor) prin care podul să fi fost dezafectat din categoria părților comune și trecut în proprietate individuală înainte de efectuarea lucrărilor.
Admiterea cererii de chemare în garanție: Răspunderea pentru evicțiune
Ca urmare a rectificării CF, cumpărătorii apartamentului de 113 mp au pierdut suprafața de la mansardă, rămânând cu imobilul la suprafața inițială mult diminuată. Instanța a considerat aceasta o evicțiune parțială ce face imposibilă menținerea contractului, dispunând următoarele:
- Rezoluțiunea contractului de vânzare: Instanța a dispus desființarea contractului și repunerea părților în situația anterioară.
- Restituirea prețului și daune interese: Vânzătorul a fost obligat să restituie integral prețul de 175.000 Euro, plus un spor de valoare de 2000 Euro și daune interese de peste 106.000 lei (reprezentând cheltuieli accesorii, taxe și onorarii).
- Buna-credință a cumpărătorilor: Instanța a reținut că terții cumpărători s-au bazat pe înscrierile din CF la momentul achiziției, însă viciul titlului vânzătorului (bazat pe declarații nereale) a condus la desființarea dreptului acestora.
Aveți nevoie de asistență juridică în litigii de Carte Funciară sau Evicțiune?
Dacă vă confruntați cu o situație similară – fie că este vorba despre rectificarea unor înscrieri inexacte, apărarea împotriva unei acțiuni în evicțiune sau recuperarea prejudiciilor cauzate de o vânzare viciată – echipa noastră de avocați (Brisc Legal Cluj-Napoca) vă poate oferi suportul juridic necesar.