Relevanța cazului
Dreptul de trecere se naște ca efect al legii, în favoarea proprietarului fondului lipsit de acces la calea publică (sau a,,locului înfundat”), nefiind necesar în acest sens acordul proprietarului fondului pe care urmează a se realiza accesul. Prin fond lipsit de acces la calea publică se înțelege acel imobil care este înconjurat de alte proprietăți – aparținând altor persoane decât proprietarul fondului dominant, fără ca acesta din urmă să aibă vreo altă posibilitate de ieșire pe calea publică, decât prin trecerea pe fondul vecinului său.
În practică întâlnim situații în care, din diverse motive, proprietarul fondului aservit nu recunoaște sau nu acceptă dreptul de trecere al proprietarului fondului dominant și se împotrivește exercitării sale, deși, în mod obiectiv, amenajarea unei căi de acces printr-un alt loc nu este posibilă. În aceste cazuri, instanța va institui dreptul de trecere asupra fondului aservit care are acces la calea publică în favoarea proprietarului fondului dominant.
Sinteza stării de fapt
În fapt, între reclamanți și societatea pârâtă s-a încheiat în anul 2002 antecontractul de vânzare-cumpărare sub semnătură privată având ca obiect transferul dreptului de proprietate asupra unei suprafețe de teren de 5000 mp, pârâta asumându-și obligația de a constitui în favoarea imobilului vândut un drept de servitute de trecere cu autovehicule pe calea de acces proprietatea sa.
În vederea intabulării dreptului de proprietate asupra terenului, reclamanții au promovat o acțiune în justiție. Prin sentința pronunțată în dosar, pârâta a fost obligată la încheierea unui contract de vânzare-cumpărare cu reclamanții, fiind dispusă și înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate asupra suprafeței 5000 mp. Prin această acțiune nu s-a solicitat și constituirea dreptului de servitute promis a fi transmis la încheierea antecontractului.
În aceste context, deși reclamanții exercitau faptic un acces la calea publică pe fondul deținut în proprietate de pârâtă, exercitarea acestui acces era lipsit de un fundament juridic.
DERULAREA LITIGIULUI ÎN FOND, ÎN FAȚA JUDECĂTORIEI TURDA
Prin cererea de chemare în judecată, reclamanții, reprezentați de echipa de avocați Brisc Legal, au solicitat instituirea unui drept de trecere în favoarea imobilelor deținute, asupra drumului proprietatea pârâtei, pornind de la obligațiile asumate de către pârâtă de a constitui un asemenea drept de servitute prin antecontractul de vânzare cumpărare încheiat în anul 2002, dar și având în vedere situația faptică, caracterizată prin imobile ce reprezintă loc înfundat în sens juridic.
Reclamanții, asistați de avocați specializat în imobiliare, au arătat că la intrarea în vigoare a noului Cod civil, în lipsa unei servituți legale sau constituită convențional, s-a născut dreptul lor de a solicita trecerea pe terenul proprietatea pârâtei, în condițiile noii reglementări. Au susținut că elementul de diferența între reglementare vechiului cod și a noului cod este tocmai substituirea servituții legale de trecere cu instituția dreptului legal de trecere, ca o limitare a dreptului de proprietate asupra fondului învecinat pe care să se realizeze accesul la calea publică.
Efectuarea unei expertize în specialitatea cadastru și topografie
Prin expertiza efectuată în cauză la solicitarea avocatului de imobiliare și terenuri, s-a arătat că imobilele proprietatea pârâtei sunt folosite drept drum de acces la imobilele reclamanților. Echipa de avocați Brisc Legal a arătat că toate terenurile din zona respectivă au acces la calea publică peste terenurile pârâtei.
Nu în ultimul rând, reclamanții, prin avocat, au dovedit că accesul nu se poate face prin locul alternativ indicat de pârâtă deoarece în zona respectivă există o diferență de nivel și o pantă de inclinație 40%, astfel că amenajarea unei căi de acces prin acel loc nu este posibilă în condiții corespunzătoare.
Prin întâmpinarea formulată, pârâta a susținut că reclamanţii nu justifica niciun interes direct în promovarea actiunii și în înscrierea dreptului în cartea funciară deoarece de peste 10 ani s-au folosit direct de dreptul de trecere. A arătat că reclamanții nu respectă documentația PUZ prin care terenul lor a devenit intravilan și în baza căreia au obtinut autorizații de construire pentru case, în sensul în care se opun dezmembrării propriului teren pentru edificarea drumului public.
Reclamanții, prin avocat specializat în imobiliare Horațiu Brisc, au susținut că autoritatea publică locală nu a luat măsurile prevăzute de lege pentru a aduce la îndeplinire măsurile adoptate prin documentația PUZ, astfel că nu se poate vorbi despre o obligație neîndeplinită de către reclamanți. Reclamanții au arătat că nu li se poate nega sau condiționa dreptul de a avea acces la drumul public până la momentul reglementării situației juridice a drumului reglementat prin hotărârea de consiliu local.
Admiterea acțiunii de către Judecătoria Turda
Judecătoria Turda, preluând argumentele dezvoltate de echipa de avocați Brisc Legal, a dat câștig de cauză reclamanților și a decis că se impune instituirea unui drept de trecere în favoarea acestora în modalitatea solicitată, pornind de la obligațiile asumate de către pârâtă prin antecontract, de la modalitatea în care au fost dezmembrate toate imobilele din zona respectivă și având în vedere concluziile raportului de expertiză.
Instanța a precizat că indiferent dacă reclamanților nu le-a fost stânjenită exercitarea faptică a acestui drept de trecere de către pârâtă, acest lucru nu presupune că reclamanții nu au interesul la realizarea dreptului lor și la înscrierea în cartea funciară a acestei realități faptice și juridice.