RELEVANȚA CAZULUI – Avocat măsuri asigurătorii
În practică, procesul obținerii unui titlu executoriu în vederea recuperării sumelor datorate de debitor poate dura o perioadă considerabilă de timp, mai ales datorită gradului de încărcare al instanțelor de judecată. Judecarea unei cauzei complexe presupune uneori chiar ani de zile, perioadă în care debitorul poate să își risipească averea, prejudiciind astfel, uneori iremediabil, patrimoniul creditorului.
Legiuitorul a avut în vedere aceste aspect și a instituit măsurile asigurătorii tocmai pentru protejarea drepturilor creditorului care este în cursul obținerii unui titlu executoriu. Este important să menționăm că atât sechestrul asigutător, cât și poprirea asigurătorie sunt măsuri care se dispun în mod exceptional și numai cu îndeplinirea condițiilor speciale prevăzute de lege.
Sechestrul asigurător reprezintă o măsură prin care se urmăreşte indisponibilizarea bunurilor mobile sau/şi imobile urmăribile ale debitorului aflate în posesia acestuia sau a unui terţ. Poprirea asigurătorie se poate înființa asupra sumelor de bani, titlurilor de valoare sau altor bunuri mobile incorporale urmăribile datorate debitorului de o a treia persoană sau pe care aceasta i le va datora în viitor în temeiul unor raporturi juridice existente.
Sinteza stării de fapt
În fapt, între societatea pârâtă, în calitate de promitent-dobânditor și o terță persoană fizică, în calitate de promitent-înstrăinător, s-a încheiat Contractul-cadru având ca obiect promisiunea de transmitere către promitentul-înstrăinător a cotei părți de 1700 mp dintr-un teren de 2700 mp situat în Cluj-Napoca, alături de promisiunea de a cesiona către pârâtă beneficiul a două autorizații de construire emise pe terenul de 2700 mp.
Pârâta și-a asumat obligația de a edifica și finaliza construcția permisă prin autorizațiile de construire care corespund unui imobil cu locuințe colective până în iulie 2019.
În 2018, societatea reclamantă, în calitate de promitent-cumpărător, reprezentată de avocații Brisc Legal specializați în obținerea de măsuri asigurătorii, a încheiat cu pârâta în calitate de promitent-vânzător, promisiunea de vânzare-cumpărare, prin care pârâta s-a obligat să dobândească dreptul de proprietate asupra 3 apartamente, conform Contractului-cadru. Ulterior, cele 3 apartamente urmau să fie vândute reclamantei în schimbul sumei de 400.000 euro.
În 2020, s-a încheiat între reclamantă și pârâtă act adițional la promisiunea de vânzare-cumpărare, prin care prețul a fost modificat la suma de 650.000 euro. Până la momentul apariției problemelor, reclamanta a achitat din totalul convenit suma de 560.000 euro.
Ca urmare a sistării de către pârâtă a procesului de edificare a construcției imobilului cu locuințe colective, reclamanta a refuzat plata ultimelor tranșe din preț justificat de imposibilitatea pârâtei de a-și respecta obligația vânzării celor 3 apartamente.
La finele anului 2020, persoana fizică proprietar al terenului a comunicat pârâtei notificarea prin care a adus la cunoștința acesteia rezoluțiunea de drept a Contractului-cadru și a continuat, prin serviciile altei societăți de profil, edificarea construcției.
Reclamanta, prin avocat specializat în imobiliare, Horațiu Brisc, a identificat pe portalul instanțelor numeroase litigii ale pârâtei, în legătură cu edificarea imobilului obiect al Contractului-cadru și a încercat lămurirea situației juridice precum și obținerea de la pârâtă a sumei de 560.000 euro achitată până la acel moment cu titlu de avans. Pârâta a refuzat restituirea sumei și a invocat excepția de neexecutare a contractului pentru restul de 90.000 euro neachitat de către reclamantă. În 2023, reclamanta a comunicat pârâtei notificarea de rezoluțiune unilaterală a promisiunii încheiate între cele două părți și a formulat cerere de chemare în judecată având ca obiect obligarea pârâtei la restituirea sumei de 560.000 euro ca urmare a rezoluțiunii unilaterale, la care să fie adăugată dobândă legală și suma reprezentând actualizarea cu indicele inflației.
DERULAREA LITIGIULUI ÎN FOND, ÎN FAȚA TRIBUNALULUI BISTRIȚA NĂSĂUD
Prin cererea de chemare în judecată, reclamanta a solicitat instanței instituirea faţă de pârâtă a următoarelor măsuri asigurătorii: sechestru asigurător asupra tuturor bunurilor mobile şi imobile ala pârâtei, până la concurenţa sumei de 56.000 euro și poprire asigurătorie asupra tuturor sumelor de bani, titlurilor de valoare sau altor bunuri mobile încorporale urmăribile datorate pârâtei de o a treia persoană sau pe care aceasta i le va datora în viitor în temeiul unor raporturi juridice existente, până la concurenţa sumei de 560.000 euro.
Echipa de avocați Brisc Legal a arătat că aceleaşi condiţii necesită a fi îndeplinite atât pentru înfiinţarea sechestrului asigurător, cât şi pentru înfiinţarea popririi asigurătorii. Astfel, în ceea ce privește condiția constatării în scris a creanței, s-a arătat că promisiunea de vânzare-cumpărare, actul adițional, dovezile de plată dar și notificarea de rezoluțiune unilaterală reprezintă înscrisuri justificative ale creanţei.
În continuare, reclamanta, prin avocat Cluj măsuri asigurătorii, a dovedit că exigibilitatea creanței rezultă din notificarea de rezoluţiune unilaterală comunicată pârâtei. Drept efect al rezoluţiunii, contractul se desfiinţează şi părţile sunt repuse în situaţia anterioară încheierii acestuia, deci pârâta este obligată să restituie reclamantei suma de 560.000 euro.
În ceea ce privește condiția introducerii cererii de chemare în judecată, reclamanta a dovedit că prin acțiunea intentată ce are ca obiect recuperarea sumei de 560.000 euro, aceasta tinde la obţinerea titlului executoriu relativ la creanţa pentru care solicită instituirea măsurilor asigurătorii.
Referitor la ultima condiție, cea a achitării cauțiunii, reclamanta a afirmat că, odată admisă cererea de instituire a măsurilor asigurătorii, va proceda la achitarea acesteia în măsura în care este stabilită prin încheierea de soluţionare a cererii.
În pofida stării de fapt și a tuturor argumentelor legale dezvoltate de reclamantă, Tribunalul Bistrița Năsăud, în mod neașteptat, a apreciat că nu este îndeplinită prima condiție, respectiv creanța reclamantei nu ar fi constatată în scris. În susținerea soluției de respingere a cererii de chemare în judecată, instanța de fond a susținut că nu este constatată în scris creanța deoarece ipoteza rezoluţiunii unilaterale invocate de către reclamantă nu a fost dezvoltată în concret în scris în promisiunea de vânzare-cumpărare.
Instanța în mod eronat a apreciat că restituirea preţului plătit este condiţionată de formularea declaraţiei de rezoluțiune în termenul de prescripţie prevăzut de lege pentru acţiunea de pronunțare hotărâre care ține loc de act autentic, adică în 6 luni de la data la care contractul de vânzare trebuia încheiat. În fine, instanța arată că, atât timp declaraţia de rezoluțiune nu a fost făcută în termenul de prescripţie anterior menţionat, nu se poate reţine că această creanță a creditorului este constatată în scris.
După cum vom arăta în continuare, în urma apelului formulat de avocații Brisc Legal, soluția va fi modificată în totalitate și criticată de Curtea de Apel Cluj, care va dispune instituirea măsurilor asigurătorii.
DERULAREA LITIGIULUI ÎN APEL, ÎN FAȚA CURȚII DE APEL CLUJ
Sentința a fost apelată de reclamantă, prin avocat specializat în măsuri asigurătorii Horațiu Brisc, care a solicitat schimbarea în tot a hotărârii apelate, rejudecarea cauzei de către Curtea de Apel Cluj și admiterea cererii de instituire a măsurilor asigurătorii. Soluția a fost criticată de către reclamantă pentru motive ce țin de aplicarea greșită a normelor de drept, având în vedere că erau îndeplinite toate condițiile pentru instituirea sechestrului și a popririi cu rol de asigurător asupra patrimoniului pârâtei.
În linie ce cele dezvoltate de avocații Brisc Legal din Cluj, instanța de control judiciar a apreciat că prescripţia dreptului material la acţiune a reclamantei pentru recuperarea sumei de 560.000 euro trebuie analizată în strânsă corelare cu caracterul exigibil al creanţei și că tribunalul a procedat în mod nelegal la invocarea din oficiu a prescripției extinctive. Mai mult, s-a apreciat că instituția prescripției a fost în mod eronat invocată de către instanța de fond.
Curtea de Apel Cluj a reținut că declaraţia unilaterală de rezoluţiune trebuie făcută în termenul de prescripţie prevăzut de lege pentru o eventuală acţiune în rezoluţiune a promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, nu în termenul reglementat pentru un tip de demers judiciar radical diferit, având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Curtea de Apel Cluj constată exigibilitatea creanței ca efect al declarației de rezoluțiune unilaterală emisă conform de către reclamantă și arată că punerea în întârziere a pârâtei a operat odată cu transmiterea acestei notificări. Totodată, reține că pe rolul Tribunalului Bistrița-Năsăud a fost înregistrată cererea de chemare în judecată având ca obiect obligarea pârâtei la restituirea sumei de 560.000 euro.
Curtea reține că stabilirea cauțiunii reprezintă o facultate a instanței potrivit tezei finale a dispoziţiilor art. 953 alin. 1 Cod procedură civilă, fiind lăsată la aprecierea completului învestit cu cererea de instituire a măsurilor asigurătorii. În cazul concret analizat, având în vedere probaţiunea administrată, natura raportului juridic dintre părţi, circumstanţele concrete ale naşterii creanţei invocate de către reclamantă precum şi riscurile producerii unui prejudiciu urmat de un ipotetic demers reparatoriu, instanţa apreciază că nu se impune obligarea creditoarei apelante la consemnarea unei cauţiuni.
Prin urmare, în mod judicios Curtea de Apel Cluj a admis apelul formulat și a dispus instituirea sechestrului asigurător asupra tuturor bunurilor mobile şi imobile ale pârâtei și instituirea popririi asigurătorii asupra soldului creditor al conturilor bancare ale pârâtei deschise la orice unităţi bancare şi asupra încasărilor viitoare în aceste conturi.
Ca efect al acestei hotărâri favorabile, reclamanta asistată de avocații Brisc Legal, au pus în executare măsurile asigurătorii obținute, blocând sumele de bani identificate în conturile debitoarei și, cel mai important, reușind să aplice sechestrul asigurător în privința unui imobil aflat în proprietatea debitoarei, paralizând astfel o eventuală înstrăinare a acestuia.