Starea de fapt reținută de instanță
În cauza analizată, reclamanta – proprietară a unei parcele de teren situate în zona Dâmbul Rotund, municipiul Cluj-Napoca – a contestat refuzul Primarului de a-i emite certificat de urbanism în scop de construire. Terenul reclamantei fusese reglementat prin Planul Urbanistic Zonal (PUZ) aprobat prin HCL nr. 524/2007, documentație ce stabilea configurația parcelelor, circulația și coeficienții urbanistici ai zonei.
Prin HCL nr. 493/2014, prin care a fost adoptat noul PUG al municipiului Cluj-Napoca, regimul urbanistic al terenului a fost modificat, acesta fiind inclus într-o zonă de urbanizare (UTR ULiu). Reglementările noului PUG aferente acestei zone impuneau, ca prealabil autorizării oricărei construcții, să fie obligatorie elaborarea unui PUZ de urbanizare. Desigur, este cunoscut că elaborarea și aprobarea unui plan urbanistic zonal de urbanizare este extrem de dificilă și consumatoare de timp la nivelul mun. Cluj-Napoca, interesul proprietarului fiind să se prevaleze de dreptul de a construi în baza PUZ-ului aprobat în 2007.
Primarul Municipiului Cluj-Napoca a emis doar certificat de urbanism în scop de informare, refuzând eliberarea celui în scop de construire. Motivația a fost că regimul urbanistic aplicabil este cel din PUG 2014, nemaifiind valabile prevederile PUZ 2007. Reclamanta a apreciat acest refuz ca fiind unul nejustificat și a formulat acțiune în contencios administrativ.
Acte normative incidente
Art. 8 alin. 1 din Legea nr. 554/2004:
„Poate forma obiectul acțiunii în contencios administrativ refuzul nejustificat al unei autorități publice de a rezolva o cerere cu care a fost sesizată.”
Art. 2 lit. i din Legea nr. 554/2004:
„Refuz nejustificat – exprimarea explicită, cu exces de putere, de a nu rezolva cererea unei persoane.”
Art. 2 alin. 1 lit. n din Legea nr. 554/2004:
„Exces de putere – exercitarea dreptului de apreciere prin încălcarea limitelor competenței prevăzute de lege sau prin încălcarea drepturilor și libertăților cetățenilor.”
Art. 56 alin. 5 din Legea nr. 350/2001 (în forma în vigoare la data adoptării HCL 493/2014):
„Valabilitatea prevederilor documentaţiilor de amenajarea teritoriului şi urbanism se extinde de drept pentru acele investiţii care au început în timpul perioadei de valabilitate, până la finalizarea acestora.”
Art. 23 din Legea nr. 554/2004:
„Hotărârile judecătoreşti prin care se anulează acte administrative cu caracter normativ sunt general obligatorii şi au putere numai pentru viitor.”
Art. 488 alin. 1 pct. 7 şi 8 C.pr.civ.:
„Casarea se poate cere numai pentru următoarele motive de nelegalitate: (…) pct. 7 – când hotărârea nu cuprinde motivele pe care se sprijină sau când cuprinde motive contradictorii ori străine de natura cauzei; pct. 8 – când hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material.”
Motivele reținute de instanță privind inițierea unor obiective de investiții. Extinderea de drept a valabilității PUZ 2007
Curtea a constatat că, potrivit art. 56 alin. 5 din Legea nr. 350/2001, singura condiție pentru prelungirea de drept a valabilității PUZ-ului era inițierea unor investiții în perioada de valabilitate a documentației. Nu era necesară obținerea unui certificat de urbanism pentru autorizarea lucrărilor, acest raționament fiind dezvoltat de instanța de fond cu aplicarea greșită a legii.
În fapt, atât reclamanta, cât și vecinii proprietari din zona PUZ-ului aprobat în 2007, au realizat diverse investiții de urbanizare, respectiv:
- reconfigurarea și alipirea parcelelor;
- dezmembrarea terenurilor pentru realizarea drumurilor de acces;
- introducerea utilităților în zonă;
- amenajarea infrastructurii tehnico-edilitare.
Astfel, implementarea PUZ-ului a fost demarată etapizat încă din anul 2007, ceea ce atrage aplicarea automată a art. 56 alin. 5 din Legea nr. 350/2001. Curtea a confirmat că această condiție a fost îndeplinită, concluzionând că valabilitatea PUZ aprobat prin HCL 524/2007 este extinsă până la finalizarea investițiilor începute.
Soluția Curții de Apel Cluj
Curtea a admis recursul reclamantei, a casat sentința Tribunalului Cluj și a dispus:
- anularea certificatului de urbanism emis de Primar;
- obligarea Primarului Municipiului Cluj-Napoca la emiterea certificatului de urbanism în scop de construire pentru locuință individuală, împrejmuire, sistematizare curte și racorduri la utilități;
- obligarea Municipiului Cluj-Napoca la plata cheltuielilor de judecată.
Concluzii și impact
Decizia Curții de Apel Cluj are un impact major în practica de urbanism și contencios administrativ, deoarece clarifică:
- aplicabilitatea art. 56 alin. 5 din Legea nr. 350/2001;
- extinderea de drept a valabilității PUZ-urilor atunci când există dovezi de inițiere a investițiilor;
- posibilitatea ca documentațiile de urbanism de tip PUZ adoptate anterior aprobării noului PUG al mun. Cluj-Napoca să producă, în anumite situații, în continuare efecte, chiar ulterior intrării în vigoare a HCL nr. 493/2014 de aprobare a noului plan urbanistic general;
- caracterul nejustificat al refuzului autorităților locale de a emite certificate de urbanism în scop de construire atunci când documentația de urbanism aplicabilă, ce reprezintă lege locală în materie de urbanism, o permite.
Această hotărâre reprezintă un precedent important pentru proprietarii de terenuri reglementate prin PUZ-uri anterioare, confirmând că lucrările de infrastructură și urbanizare demarate în perioada de valabilitate a documentației sunt suficiente pentru a menține efectele PUZ-ului în timp.