Context factual și obiectul litigiului
Litigiul analizat de Tribunalul Cluj a avut ca obiect suplinirea acordului vecinilor pentru schimbarea destinației unui apartament situat la parterul unui imobil din zona centrală și istorică a municipiului Cluj-Napoca, din spațiu comercial în spațiu cu funcțiuni terțiare.
Reclamanta, proprietara apartamentului, a solicitat instanței să constate caracterul nejustificat al refuzului vecinilor și să pronunțe o hotărâre care să țină loc de acord autentic, în condițiile în care opoziția acestora bloca procedura administrativă de schimbare a destinației imobilului.
Judecătoria a admis cererea, iar soluția a fost menținută în apel, Tribunalul respingând criticile formulate de vecini și confirmând caracterul nejustificat al refuzului.
Starea de fapt reținută de instanță
Particularitățile imobilului și ale zonei
Instanța a reținut că apartamentul reclamantei:
- este situat la parterul clădirii,
- are o suprafață de aproximativ 53 mp,
- se află într-o zonă centrală, istorică, cu funcțiune mixtă – rezidențială și de servicii.
Un element factual determinant a fost existența altor spații cu funcțiuni terțiare:
- în aceeași clădire (restaurant),
- în imobilele situate vis-a-vis,
- precum și prezența unei circulații pietonale și comerciale intense, specifice zonei.
Instanța a apreciat că zona nu are un caracter preponderent rezidențial, astfel încât vecinii nu pot pretinde un nivel de liniște specific exclusiv zonelor de locuit.
Textele de lege incidente
Art. 40 alin. (5) și (6) din Legea nr. 196/2018
„(5) Acordul vecinilor este valabil numai în formă autentică.
(6) Refuzul nejustificat de a-şi da acordul se constată de către instanţa de judecată competentă, hotărârea acesteia urmând să fie acceptată de către emitentul autorizaţiei de construire/desfiinţare în locul acordului vecinilor.”
Art. 15 Cod civil
„Niciun drept nu poate fi exercitat în scopul de a vătăma sau păgubi pe altul ori într-un mod excesiv și nerezonabil, contrar bunei-credințe.”
Art. 44 alin. (7) din Constituția României
„Dreptul de proprietate obligă la respectarea sarcinilor privind protecţia mediului şi asigurarea bunei vecinătăţi.”
Cadrul legal incident în materia schimbării destinației și acordului vecinilor
Regimul juridic al schimbării destinației fără autorizație de construire
În analiza caracterului justificat sau nejustificat al refuzului vecinilor, instanța a avut în vedere și regimul juridic aplicabil schimbării de destinație, astfel cum este acesta reglementat de Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții.
Art. 11 alin. (2) din Legea nr. 50/1991 – text integral
Art. 11 alin. (2)
(2) Se pot executa fără autorizaţie de construire/desfiinţare următoarele lucrări care nu modifică structura de rezistenţă şi/sau aspectul arhitectural al construcţiilor amplasate în zone de protecţie a monumentelor sau în zone construite protejate, care nu sunt monumente istorice clasate sau în curs de clasare, ori dacă acestea nu reprezintă construcţii cu valoare arhitecturală sau istorică, stabilite prin documentaţii de urbanism aprobate:
(…)
g) modificări de compartimentări nestructurale, demontabile, realizate din materiale uşoare şi care nu modifică concepţia spaţială interioară;
h) schimbarea de destinaţie, numai în situaţia în care pentru realizarea acesteia nu sunt necesare lucrări de construire/desfiinţare pentru care legea prevede emiterea autorizaţiei de construire/desfiinţare, cu încadrarea în prevederile documentaţiilor de urbanism aprobate.
Această dispoziție este esențială pentru delimitarea schimbării de destinație ca operațiune juridică distinctă de executarea unor lucrări de construcții, aspect relevant inclusiv în analiza necesității acordului vecinilor.
Acordul vecinilor în procedura de schimbare a destinației. Reglementarea din Ordinul nr. 839/2009
Situațiile în care acordul vecinilor este obligatoriu
Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 50/1991 detaliază cazurile concrete în care acordul vecinilor este cerut, precum și rațiunea acestei cerințe, prin raportare la potențialele situații de disconfort.
Art. 27 din Ordinul nr. 839/2009 – text integral
Art. 27
(1) Acordul vecinilor, prevăzut la pct. 2.5.6. al secţiunii I „Piese scrise” a cap. A „Documentaţia tehnică pentru autorizarea executării lucrărilor de construire – D.T.A.C.”, prevăzut în anexa nr. 1 la ordin, este necesar în următoarele situaţii:
b) pentru lucrări de construcţii necesare în vederea schimbării destinaţiei în clădiri existente;
c) în cazul amplasării de construcţii cu altă destinaţie decât cea a clădirilor învecinate.(3) Situaţiile prevăzute la alin. (1) lit. b) şi c) corespund cazurilor în care, urmare investiţiei noi pot fi create situaţii de disconfort generate de incompatibilităţi între funcţiunea preexistentă şi cea propusă, atât în situaţia în care se aduc modificări de destinaţie a spaţiilor în interiorul unei clădiri, cât şi în situaţia în care funcţionalitatea unei construcţii noi este incompatibilă cu caracterul şi funcţionalitatea zonei în care urmează să se integreze. Cauzele cele mai frecvente sunt cele legate de afectarea funcţiunii de locuit prin implementarea unor funcţiuni incompatibile datorită zgomotului, circulaţiei, degajării de noxe etc.
(5) Acordul vecinilor este valabil numai în formă autentică.
(6) Refuzul nejustificat de a-şi da acordul se constată de către instanţa de judecată competentă, hotărârea acesteia urmând să fie acceptată de către emitentul autorizaţiei de construire/desfiinţare în locul acordului vecinilor.
Argumentele instanței privind caracterul nejustificat al refuzului vecinilor
Dreptul vecinilor nu este unul discreționar
Tribunalul a subliniat că, deși legea recunoaște vecinilor dreptul de a-și exprima acordul, acest drept nu poate fi exercitat arbitrar. Refuzul este legitim doar dacă schimbarea destinației ar produce inconveniente mai mari decât cele normale în raporturile de vecinătate.
Refuzul s-a bazat pe temeri viitoare și ipotetice
Instanța a constatat că opoziția vecinilor:
- a fost fundamentată pe presupuneri (posibil zgomot, miros, trafic),
- a vizat evenimente viitoare și incerte,
- nu s-a sprijinit pe prejudicii actuale, concrete și dovedite.
Or, potrivit instanței, un refuz justificat trebuie să se raporteze la situația existentă, nu la scenarii speculative.
Funcțiunea terțiară nu echivalează cu autorizarea unei activități concrete
Un aspect esențial reținut a fost delimitarea clară între:
- schimbarea destinației imobilului, și
- autorizarea ulterioară a unei activități concrete.
Instanța a arătat că:
- nu se judecă legalitatea funcționării unui restaurant, bar sau fast-food,
- aceste aspecte vor fi analizate ulterior de autoritățile competente, în cadrul procedurilor administrative.
Prin urmare, refuzul vecinilor întemeiat pe presupusa desfășurare a unor activități viitoare nu este pertinent.
Buna vecinătate și echilibrul drepturilor de proprietate
Tribunalul a realizat un test de proporționalitate între:
- dreptul reclamantei de a dispune de bunul său,
- dreptul vecinilor la confort și viață privată.
Instanța a reținut că:
- alegerea de a locui într-o zonă centrală, cu funcțiuni mixte, presupune asumarea unor inconveniente normale,
- refuzul vecinilor afectează în mod nejustificat dreptul de proprietate al reclamantei.
Concluzii. Impactul hotărârii în practica judiciară
Decizia Tribunalului Cluj confirmă o orientare jurisprudențială constantă:
refuzul vecinilor de a-și da acordul pentru schimbarea destinației unui imobil trebuie să fie motivat obiectiv, actual și proporțional.
Hotărârea oferă repere clare pentru:
- delimitarea acordului vecinilor de procedura de autorizare,
- sancționarea exercitării abuzive a dreptului de opoziție,
- protejarea dreptului de proprietate în zonele urbane cu funcțiuni mixte.
Analizează raționamentul instanței și vezi în ce condiții refuzul vecinilor poate fi calificat drept nejustificat în materia schimbării destinației imobilelor.