Studiu de caz anulare act administrativ în materie imobiliară
Admiterea cererii de chemare în judecată și obligarea Consiliului Local al Mun. Cluj-Napoca la adoptarea unei hotărâri prin care să fie modificată parțial HCL nr. 493/2014 (privind aprobarea documentației „Actualizare Plan Urbanistic General al Mun. Cluj-Napoca”) în sensul includerii unui teren intravilan cu suprafața de 4700mp în UTR-Liu, precum și anularea în parte a HCL nr. 493/2014 în privința încadrării funcționale în UTR-ULiu a unui teren intravilan cu suprafața de 3400 mp și totodată obligarea pârâtei la adoptarea unei hotărâri de includere a acestui teren în UTR-Liu.
Stare de fapt
Reclamantul este proprietarul a două terenuri situate în aceeași zonă, în intravilanul Mun. Cluj-Napoca, cu suprafața de 4700 mp, respectiv 3400 mp, aflate în aceeași zonă. Prin HCL nr. 493/2014 cele două terenuri au fost încadrate funcțional în UTR-ULiu, fapt ce a determinat restrângerea exercitării dreptului de proprietate prin îngrădirea excesivă a prerogativelor acestuia.
Împotriva acestui act al autorității locale, proprietarul a introdus o plângere prealabilă în conformitate cu dispozițiile Legii contenciosului administrativ nr. 554/2004. Aceasta a fost admisă parțial în sensul că schimbarea încadrării funcționale în UTR-Liu a fost dispusă doar cu privire la terenul în suprafață de 4700 mp. Autoritatea locală a motivat că în cazul celui de-al doilea teren construirea se poate realiza numai după urbanizarea zonei prin PUZ. Deoarece zona nu este constituită urbanistic, nu dispune de o rețea stradală suficient de dezvoltată, parcelele au dimensiuni foarte diferite iar zona nu dispune de dotări de interes public. Astfel, cu privire la terenul în suprafață de 3400 mp s-a refuzat schimbarea încadrării funcționale în UTR-Liu, deși imobilele sunt situate pe aceeași stradă, ambele având caracteristicile corespunzătoare pentru a fi încadrate în această zonă UTR.
Ca urmare a admiterii parțiale a plângerii prealabile, Consiliul Local a emis o hotărâre prin care s-a procedat la modificarea documentației PUG și s-a revocat parțial HCL nr. 493/2014 dispunându-se și schimbarea încadrării funcționale a terenului cu suprafața de 4700 mp din UTR-Uliu în UTR-Liu. Cu toate acestea, prin hotărârea Tribunalului Cluj, rămasă definitivă prin respingerea recursului, s-a dispus anularea acestei hotărâri de consiliu local, deoarece această hotărâre a fost emisă nelegal, fără a se obține avizul obligatoriu al arhitectului-șef al județului Cluj.
Ulterior anulării HCL nr. 34/2016, Consiliul Local Cluj-Napoca nu a procedat la emiterea unei noi hotărâri ca urmare a soluționării favorabile a plângerii prealabile, ci a rămas în pasivitate, astfel că proprietarul a urmărit respectarea pe cale judecătorească a drepturilor acestuia.
Acțiunea de instanță
Astfel, prin acțiunea introdusă la Tribunalul Cluj reclamantul a solicitat ca instanța să dispună adoptarea unui noi hotărâri prin care să se modifice HCL nr. 493/2014, în sensul includerii în UTR-Liu a imobilului teren cu suprafața de 4700 mp. Totodată s-a solicitat și anularea parțială a HCL nr. 493/2014 în ceea ce privește terenul cu suprafața de 3400 mp și pe cale de consecință obligarea autorității locale la adoptarea unei hotărâri de excludere a acestui imobil din UTR-ULiu și includerea lui în UTR-Liu.
În cursul judecății, ca urmare a dovezilor administrate, precum și a unei expertize judiciare, s-a demonstrat că parcela de teren cu suprafața de 3400 mp este situată în imediata vecinătate a unor imobile incluse în UTR-Liu, precum și că zona nu reprezintă zonă agricolă sau liberă de construcții și care a fost inclusă în intravilan, urmând să fie urbanizată, ci este mai degrabă o zonă în curs de urbanizare, proces care a debutat înainte de anul 1990. Totodată s-a constatat că zona în care se regăsește terenul are funcțiune rezidențială, caracterizată prin locuințe unifamiliale, cu regim de construire preponderent izolat și cu regim mic de înălțime.
Astfel, instanța de judecată a reținut că raportat la caracteristicile terenului prezentate anterior și ținând cont de faptul că nu rezultă în cauză în ce mod s-a realizat delimitarea clară între UTR-ULiu și UTR-Liu, respectiv prin ce raționament imobile situate într-o zonă care dispune de aceleași caracteristici și dotări urbane sunt încadrate în categorii funcționale distincte, conduce la importante consecințe sub aspectul nesocotirii principiului legalității, astfel cum a fost reținut de CEDO în Cauza Arsenovici împotriva României din 7 februarie 2008. Astfel, includerea terenului în UTR-ULiu nu are la bază principii clare, accesibile și previzibile în baza cărora s-a fragmentat zona în cauză, în condițiile în care în imediata apropiere a imobilului reclamantului sunt poziționate parcele incluse în UTR-Liu, în raport de aceleași condiții urbanistice ale zonei și aceleași dotări.
Totodată, instanța a subliniat că prin includerea în categoria UTR-Uliu a terenului din litigiu, proprietarul este pus în fața unei rezervări a unui teren pentru un interval de timp incert și de asemenea, este supus unei sarcini speciale și disproporționate, aceea de a întocmi un PUZ în vederea exercitării dreptului său de dispoziție materială asupra bunului.
Prin urmare, Tribunalul Cluj a admis cererea de chemare în judecată formulată de proprietarului terenurilor asistat de un avocat specializat în litigii imobiliare și de urbanism. Astfel, instanța a dispus obligarea pârâtului Consiliul Local al Mun. Cluj-Napoca la adoptarea unei hotărâri prin care să fie modificată parțial HCL nr. 293/2014 în sensul includerii în UTR-Liu a imobilului cu suprafața de 4700 mp. Totodată a anulat parțial HCL nr. 493/2014 în ceea ce privește încadrarea funcțională în UTR-ULiu a terenului cu suprafața de 3400 mp și a obligat Consiliul Local al Mun. Cluj-Napoca la adoptarea unei hotărâri prin care să dispună excluderea acestui imobil din UTR-ULiu și includerea lui în UTR-Liu. Împotriva sentinței pronunțată de Tribunalul Cluj, pârâta a formulat recurs, dar calea de atac a fost respinsă și soluția pronunțată de prima instanță a rămas definitivă.