ComercialStudii de caz

Studiu de caz partaj judiciar teren: Admiterea cererii de chemare în judecată având ca obiect partajul pe cale judiciară a unui bun imobil teren, ca urmare a refuzului unora dintre coproprietari la ieșirea din indiviziune prin bună învoială. Ieșirea din indiviziune în forma solicitată era necesară pentru întocmirea documentației de urbanism necesare pentru aprobarea PUZ-ului pentru edificarea unui ansamblu imobiliar

În fapt, persoana juridică reprezentată a achiziționat două parcele de teren în proprietate exclusivă în vederea construirii unei ansamblu imobiliar. Totodată, a achiziționat o cotă parte dintr-un teren cu destinația drum privat de acces ce deservea mai multe imobile. Trebuie menționat faptul că parcelele achiziționate de societatea comercială se aflau poziționate chiar la capătul acelui drum de acces.

Ulterior, s-au demarat procedurile legale necesare în vederea obținerii autorizației de construire. S-a constatat faptul că zona unde s-a dorit construirea era o zonă neurbanizată și prin urmare nu se putea obține autorizația necesară direct în baza Planului Urbanistic General (PUG). Astfel, s-au efectuat demersurile pentru elaborarea unui Plan Urbanistic Zonal (PUZ) ce ar permite construirea ansamblului imobiliar previzionat. În continuare, de la nivelul autorității a fost emis un Aviz de Oportunitate pentru elaborarea PUZ. În acest aviz s-a prevăzut faptul că raportat la proiectul tehnic al ansamblului imobiliar și pentru a respecta indicii urbanistici aplicabili, amplasarea ansamblului s-ar putea face doar perpendicular pe porțiunea din parcela ce avea destinația de drum, din dreptul parcelelor aflate deja în proprietatea exclusivă a societății.

Ca urmare a acestei situații de fapt, societatea reprezentantă prin avocații BRISC LEGAL specializați în partaje judiciare a solicitat coproprietarilor ieșirea din indiviziune pe cale amiabilă cu privire la parcela ce avea destinația de drum. Solicitarea de ieșire din indiviziune a fost transmisă prin executorul judecătoresc, coproprietarii fiind somați să se prezinte la notar pentru a-și exprima acordul la ieșirea din indiviziune. Acest lucru s-a făcut deoarece doar prin atribuirea în proprietate exclusivă a părții de drum aflată în imediata vecinătate a parcelelor societății s-ar fi putut obține autorizația de construire pentru ansamblul previzionat.

Solicitările pentru ieșirea din indiviziune pe cale amiabilă au fost acceptate doar de o parte dintre coproprietari. Urmare a refuzului unora dintre coproprietari de a se realiza un partaj pe cale amiabilă a fost introdusă o acțiune în justiție. Prin intermediul acesteia, societatea asistată de avocați specializați în imobiliare (avocat Cluj ieșire din indiviziune) a solicitat instanței partajul imobilului cu destinația de drum, prin formarea a două loturi, conform cotelor-părți din titlul de proprietate. Unul dintre loturi și anume cel din dreptul parcelelor societății, să fie atribuit în proprietate exclusivă acesteia, iar cel de-al doilea lot să cuprindă restul rămas din drum și sa fie menținută starea de indiviziune între ceilalți coproprietari. Totodată s-a solicitat și înscrierea în cartea funciară a lotului de teren atribuit parohiei. Pentru a se dispune toate acestea a fost solicitată efectuarea unei expertize judiciare – specialitatea topografie și cadastru cu obiectivele necesare pronunțării unei hotărâri în sensul solicitat.

În cadrul litigiului, coproprietarii care nu au fost de acord cu ieșirea din indiviziune au susținut ca prin realizarea partajului în modalitatea cerută li se încalcă dreptul de trecere cu privire la drumul în litigiu precum și că terenul supus partajării are destinația de drum public viitor, urmând a fi transferat în proprietatea statului pentru dezvoltarea urbanistică armonioasă.

Aceste susțineri au fost în totalitate înlăturate prin apărările făcute de avocații BRISC LEGAL (avocat partaj imobiliar Cluj), care au demonstrat în fața instanței că niciun coproprietar nu va fi prejudiciat dacă acțiunea va fi admisă astfel cum a fost introdusă. Totodată aceștia au solicitat ca acei coproprietari care nu au fost de acord cu partajul pe cale amiabilă să fie obligați la plata cheltuielilor de judecată ocazionate cu respectivul proces. Astfel avocații specializați au susținut că deși ieșirea din indiviziune profită în primul rând dezvoltatorului, iar potrivit Codului civil, costurile cu ieșirea din indiviziune ar trebui suportate proporțional cu cota-parte ce revine fiecărui proprietar, în situația de față, raportat la refuzul abuziv și nejustificat a unora dintre coproprietari de a realiza partajul prin bună învoială, cheltuielile ar trebui suportate doar de către aceștia.

Acțiunea a fost admisă astfel cum a fost formulată și prin urmare raționamentele juridice dezvoltate de avocații specializați în imobiliare din cadrul BRISC LEGAL au fost validate de către Judecătoria Cluj-Napoca prin hotărârea pronunțată. Astfel instanța a arătat că „în ce  privește inadmisibilitatea acțiunii de partaj întrucât prin aceasta i-ar fi afectat dreptul pârâtului de trecere asupra drumului […], instanța reține că prin modalitatea de partajare solicitată […] nu este afectat dreptul de acces al pârâtului.” Instanța a mai precizat că „nu se poate reține susținerea pârâtului […] potrivit căreia terenul identificat prin CF […] are destinația de drum public din moment ce din extrasul CF rezultă că acesta este proprietatea privată a părților și nu s-a depus nicio dovadă a faptului că respectivul teren urmează a fi predat în proprietatea statului.” Inclusiv raționamentul prezentat anterior cu privire la cheltuielile de judecată a fost validat de instanță și astfel acei pârâți ce au refuzat ieșirea din indiviziune pe cale amiabilă au fost obligați la suportarea integrală a cheltuielilor de judecată reprezentând taxă judiciară de timbru, onorariul expertului topograf și onorariul avocațial.