Studiu de caz: Echipa Brisc Legal a obținut respingerea cererii de anulare a autorizației de construire și de desființare a lucrărilor realizate în baza acesteia. Autorizația era una modificatoare și viza lucrări de sistematizare pe verticală a terenului. Prin probele administrate s-a demonstrat că amenajările față de cota terenului natural nu au fost vătămătoare pentru parcela învecinată.
RELEVANȚA CAZULUI
Anularea autorizației de construire ca nelegală poate permite terților vătămați de emiterea actului administrativ viciat să solicite și să obțină desființarea lucrărilor de construire edificate în baza sa. Speța este de actualitate, dat fiind că vecinii imobilului teren autorizat se regăsesc cel mai frecvent printre particularii vătămați de emiterea nelegală a actului administrativ unilateral. Această tipologie de litigii determină adesea administrarea unei probațiuni complexe, inclusiv expertize tehnice judiciare, și elaborarea unor argumente juridice solide în vederea asigurării apărării beneficiarului autorizației a cărei anulare se cere.
SINTEZA STĂRII DE FAPT
În fapt, prin cererea de chemare în judecată, reclamanții au solicitat anularea autorizației de construire eliberată pentru modificări pe parcursul execuției lucrărilor de construire la casă unifamilială S+P+E, împrejmuiri și amenajări exterioare și obligarea pârâților la desființarea lucrărilor nelegal edificate, urmare a anulării autorizației de construire.
Tot prin acțiunea introductivă, reclamanții au arătat că pârâții, în calitate de beneficiari ai autorizației, au procedat la înălțarea cotei terenului proprietatea acestora, deși potrivit certificatului de urbanism a exista o interdicție expresă în acest sens. Mai mult, reclamanții au precizat că, în urma lucrărilor efectuate asupra imobilului proprietatea pârâților, aceștia din urmă au depozitat pământul excavat lângă gardul despărțitor dintre proprietăți, ridicând cota terenului lor până la partea superioară a soclului gardului.
Reclamanții au solicitat instanței să constate că pârâții au realizat lucrări de terasament și sistematizare pe verticală, în ciuda interdicției instituite prin certificatul de urbanism și că pârâții au obținut autorizația de construire a cărei anulare se solicită prin raportare la cotele nelegal majorate.
PREZENTAREA ȘI SUSȚINEREA CAZULUI
Pârâții au fost asistați și reprezentați în fața Tribunalului Cluj de echipa Brisc Legal prin avocați specializați în dreptul urbanismului și construcții, care a dezvoltat în fața instanței toate argumentele pentru care pretențiile reclamanților s-au impus a fi respinse ca neîntemeiate.
Pe tot parcursul efectuării lucrărilor de execuție la imobilul construcției proprietatea pârâților, reclamanții au întocmit sesizări pe care le-au adresat autorităților competente în vederea efectuării de controale pe șantier, sublinierea comportamentului reclamanților pe perioada derulării lucrărilor de execuție fiind relevant din prisma faptului că inclusiv solicitarea de anulare a autorizației de construire a fost caracterizată de aceeași invocare nefundamentată a unor pretinse nereguli.
Echipa de avocați specializați în dreptul urbanismului din Cluj a demonstrat că terenul avea o pantă naturală, fiind mai ridicat în partea de început de la stradă, cotele naturale ale terenului fiind cele determinate prin măsurătoarea cadastrală efectuată de către pârâți imediat ulterior achiziționării terenului. Astfel, în conformitate cu obligațiile legale în materie, anterior emiterii autorizației de construire a fost întocmită documentația tehnică pentru efectuarea planului topografic, recepționată de OCPI Cluj. Documentația ce include planul topografic și inventarul de coordonate este o piesă scrisă obligatorie parte din documentația tehnică ce stă la baza emiterii autorizației de construire, fiind extrem de relevantă pentru a demonstra cotele terenului natural, în raport de care se apreciază legalitatea cotelor propuse spre amenajare.
Avocatul specializat în dreptul urbanismului a arătat că potrivit planșei desenate „plan amenajări exterioare și peisagere” reiese că se autorizează o sistematizare a cotelor de teren, iar documentația tehnică conține măsurătoarea cadastrală cu cotele naturale ale terenului, respectiv cele de la un moment anterior emiterii autorizației de construire și anterior oricărei lucrări de construire, autorizarea modificării cotei terenului fiind emisă în raport de aceste cote, avizate de OCPI Cluj și parte din DTAC și nu prin raportare la cotele terenului din perioada lucrărilor de construire.
Distinct, s-a argumentat că legislația și regulament local în materie de urbanism nu interzic de plano amenajările pe verticală ale terenului, ci exclusiv pe acelea ce pot afecta parcelele învecinate. Astfel, avocații de urbanism și construcții Brisc Legal au argumentat că vecinii reclamanți nu pot proba o vătămare a dreptului propriu de proprietate, aspect ce de altfel a fost analizat și avut în vedere de autoritatea locală la momentul emiterii certificatului de urbanism și autorizației de construire.
În cauză s-a administrat și proba cu expertiza tehnică judiciară în specialitatea topografie, cadastru și geodezie în vederea determinării cotelor terenului de la diferitele momente în timp și pentru identificarea cu claritate a cotelor autorizate în baza pieselor scrise și desenate de la baza actului administrativ contestat.
SOLUȚIA INSTANȚEI
În acord cu argumentele dezvoltate de echipa de avocați Brisc Legal în apărarea pârâților, Tribunalul Cluj a statuat că susţinerea reclamanţilor privind nerespectarea prevederilor din certificatul de urbanism este neîntemeiată, în condiţiile în care autorizația de construire a fost emisă în baza unui alt certificat de urbanism decât cel indicat de reclamanți. Mai mult, instanța a luat act de faptul că nici prin proba cu expertiza tehnică judiciară în specialitatea topografie nu a fost confirmată modificarea cotei terenului de o manieră vătămătoare pentru vecini.
Pentru aceste considerente, instanţa a respins ca neîntemeiată solicitarea reclamanților privind anularea autorizației de construire și solicitarea privind desființarea lucrărilor de construire edificate în baza acestei autorizații. Astfel, lucrările edificate de pârâți au fost menținute.