RELEVANȚA CAZULUI
În ceea ce privește remediile părților în caz de neexecutare culpabilă a promisiunilor de vânzare-cumpărare legea stabilește că în cazul în care promitentul refuză să încheie contractul promis, instanța, la cererea părții care și-a îndeplinit propriile obligații, are posibilitatea să suplinească consimțământul părții care refuză prin pronunțarea unei hotărâri care va ține loc de contract.
Introducerea unei astfel de acțiuni este însă condiționată de existența unui refuz nejustificat din partea cocontractantului și de respectarea termenului de prescripție de 6 luni prevăzut de lege. În acest sens devin relevante ipotezele în care refuzul celeilalte părți poate fi considerat ca fiind nejustificat și cazurile de întrerupere a termenului de prescripție prin acte de recunoaștere, expresă sau tacită, a dreptului de creanță pretins.
SINTEZA STĂRII DE FAPT
În fapt, prin Antecontractul de vânzare-cumpărare societatea pârâtă, în calitate de promitentă-vânzătoare, s-a obligat să vândă reclamantului, persoană fizică, în calitate de promitent-cumpărător, un imobil-apartament.
Părțile au semnat în acest sens un proces-verbal conform căruia a fost predată reclamantului posesia și folosința apartamentului ce a format obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare. Prețul a fost achitat parțial, suma fiind plătită cu titlu de arvună, urmând ca restul de preț să fie achitat la data la care promitenta-vânzătoare va prezenta cartea funciară, fiind stabilit în acest sens un termen maximal, dar care nu a fost însă respectat de societatea pârâtă.
Reclamantul a notificat societatea pârâtă în vederea prezentării la notar pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, însă aceasta nu s-a conformat solicitării. Ulterior, reclamantul a demarat un litigiu prin care a solicitat rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare și restituirea de către pârâtă a dublului sumei plătite cu titlu de arvună.
Ulterior înregistrării cererii de chemare în judecată, pârâta a procedat la notificarea reclamantului în vederea încheierii actului autentic de vânzare-cumpărare, printr-o cerere transmisă prin e-mail și care a fost însoțită de extrasele de carte funciară ale apartamentului și parcărilor aferente, precum și de o propunere de tranzacție. Reclamantul nu a dat curs acestei invitații tardive, litigiul aflându-se deja la acel moment pe rolul instanței de judecată, iar mai mult decât atât, tranzacția nu făcea mențiune cu privire la locurile de parcare care făceau de asemenea obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare, fiind prin urmare neconformă prin prisma faptului că nu propunea o soluţionare totală a litigiului.
Urmare a epuizării căii de atac a apelului, Curtea de Apel Cluj a decis că neexecutarea contractului de către pârâtă nu a fost suficient de însemnată, astfel încât contractul nu a fost rezoluționat. Respingerea acestui prim demers judiciar a avut drept premisa întocmai dreptul reclamantului de a obține încheierea autentică a contractului de vânzare, având în vedere de asemenea și disponibilitatea pârâtei în vederea încheierii contractului, iterată în cadrul acestui prim proces.
În acest context, reclamantul promitent-cumpărător a procedat din nou la notificarea pârâtei prin intermediul executorului judecătoresc în vederea prezentării la notarul public în scopul perfectării contractului în formă autentică, însă nici de această dată pârâta nu a dat curs solicitării.
Luând în considerare această succesiune a faptelor, reclamantul a decis inițierea prezentului demers judiciar, având ca scop pronunțarea de către instanța de judecată a unei hotărâri care va suplini consimțământul pârâtei la încheierea în formă autentică a contractului de vânzare cu privire la imobilul ce face obiectul Antecontractului, având în vedere refuzul nejustificat al pârâtei de a se prezenta la notar.
Derularea cauzei în fața Tribunalului specializat Cluj
Echipa de avocați Brisc Legal a asistat și reprezentat reclamantul promitent-cumpărător în această speță, finalitatea urmărită fiind obligarea societății pârâte la perfectarea contractului de vânzare-cumpărare având ca obiect imobilul-apartament, în sensul dispozițiilor art. 1669 Cod Civil.
Astfel, s-a învederat instanței faptul că promisiunea de vânzare-cumpărare îndeplinește în totalitate condițiile esențiale prevăzute de lege pentru validitatea acesteia, iar, prin urmare, refuzul de a încheia contractul de vânzare este nejustificat. Menționăm că, în vederea achitării diferenței de preț, în cursul procesului, reclamantul a făcut apel la procedura ofertei de plată și a consemnațiunii.
Caracterul nejustificat al refuzului a reieșit din atitudinea necooperantă a pârâtei pe întreaga durată de la încheierea contractului. Refuzul a fost cu atât mai nejustificat cu cât poziția procesuală constant exprimată pe parcursul primului litigiu intentat și conturată prin apărările formulate de către societatea pârâtă a fost în sensul respingerii cererii de rezoluțiune a contractului, solicitare fundamentată pe disponibilitatea acesteia de a încheia contractul în formă autentică. Cu toate acestea, pârâta și-a exprimat neechivoc refuzul la încheierea contractului prin omisiunea de a se prezenta la notar ca urmare a notificării acesteia prin executor-judecătoresc. Poziția de refuz a fost exprimată inclusiv prin răspunsurile oferite în cadrul întrebărilor la interogatoriu.
În acord cu cele susținute de echipa de avocați din Cluj-Napoca, specializați în litigii având ca obiect pronunțarea de hotărâre care ține loc de act autentic, Tribunalul Specializat Cluj a statuat că potrivit dispozițiilor art. 1669 C.Civ., când una dintre părțile care au încheiat o promisiune de vânzare-cumpărare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite, într-un termen de prescripție de 6 luni.
În ceea ce privește prescripția dreptului de a cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, reclamantul a înțeles să invoce întreruperea cursului prescripției prin acte de recunoaștere ale pârâtei, respectiv predarea bunului și disponibilitatea acesteia de a încheia contractul în formă autentică exprimată în litigiul inițial, considerentele dezvoltate de avocații Brisc Legal fiind validate și de către instanță. Prescripţia se întrerupe printr-un act voluntar de executare sau prin recunoaşterea, în orice mod, a dreptului a cărui acţiune se prescrie, făcută de cel în folosul căruia curge prescripţia. În acest sens, instanța a considerat că predarea posesiei şi folosinţei imobilelor ce au format obiectul antecontractului de vânzare cumpărare reprezintă un act voluntar de executare din partea pârâtei, fiind transferate, în fapt, două dintre atributele dreptului de proprietate, respectiv posesia şi folosinţa.
Existența acceptului pârâtei ca reclamantul să exercite aceste atribute ale dreptului de proprietate reprezintă și o recunoaștere a dreptului pretins de reclamant. Faptul încheierii procesului verbal de predare a apartamentului anterior momentului la care a început să curgă termenul de prescripție a fost considerat de instanță ca lipsit de relevanță, acest act continuând să își producă efectele și ulterior acestui moment, iar pârâta a acceptat exercitarea în fapt de către reclamant a posesiei și folosinței apartamentului și a parcărilor, fapt ce se constituie într-o recunoaștere tacită a dreptului acestuia. În plus, instanța a reținut că poziția procesuală manifestată de către pârâtă pe parcursul procesului având ca obiect rezoluțiunea contractului, în sensul manifestării disponibilității cu privire la încheierea contractului, denotă în mod clar o recunoaștere a dreptului pretins de către reclamant.
Cu privire la excepția de neexecutare invocată de către pârâtă, instanța a reținut că refuzul reclamantului de a participa la tranzacția propusă de către pârâtă este unul justificat. Tribunalul a reţinut faptul că această propunere de încheiere a unei tranzacţii a intervenit după data la care reclamantul a înţeles să iniţieze demersul judiciar de rezoluţiune a promisiunii de vânzare cumpărare, iar dreptul procesual de dispoziţie al părţii nu poate fi cenzurat. Dat fiind faptul că, din probele administrate în cauză, nu rezultă caracterul justificat al refuzului, tribunalul a apreciat ca fiind îndeplinite cerințele art. 1669 C.Civ., reclamantul fiind îndreptățit să solicite pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic.
Evoluția cauzei în fața Curții de Apel Cluj
Față de soluția instanței de fond, societatea reclamantă a formulat apel. Prin Decizia civilă a Curții de Apel Cluj, în acord cu argumentele elaborate de avocații Brisc Legal, s-a respins apelul declarat de pârâta-apelantă împotriva Sentinței civile a Tribunalului Specializat Cluj, care a fost păstrată în întregime.
În ceea ce privește soluția dată excepției prescripției, Curtea de Apel Cluj a arătat faptul că instanţa de fond a statuat în mod fondat că termenul de prescripţie de 6 luni este întrerupt.
În acest sens, pârâta-apelantă a susținut că atitudinea avută ulterior acțiunii civile având ca obiect rezoluțiunea contractului, în sensul nedemarării măsurilor legale în vederea evacuării reclamantului din imobil, poate fi calificată cel mult drept o tolerare a reclamantului în spaţiu şi nicidecum o recunoaştere, chiar şi tacită, a dreptului supus prescripției. Prin raportare la poziţia adoptată de apelantă pe parcursul desfăşurării litigiului având ca obiect rezoluțiunea contractului apelanta a susținut că nu a avut o poziţie procesuală prin care să fie de acord cu executarea antecontractului, ci a făcut referire la opinii doctrinare doar pentru a arăta că executarea s-ar fi putut realiza şi în timpul procesului. Similar, societatea apelantă a susținut în continuare faptul că refuzul de semnare în formă autentică este unul justificat, susținând totodată că prin fapta reclamantului de a formula o cerere de chemare în judecată prin care a solicitat rezoluțiunea antecontractului acesta s-ar fi dezis fără echivoc de contract.
În apărarea intimatului, avocații Brisc Legal au arătat în fața Curții de Apel Cluj că în conformitate cu dispozițiile Codului Civil prescripţia se întrerupe printr-un act voluntar de executare sau prin recunoaşterea, în orice alt mod, a dreptului a cărui acţiune se prescrie, făcută de către cel în folosul căruia curge prescripţia, iar deşi apelanta pârâtă a apreciat că predarea posesiei poate echivala cu cel mult un act de tolerare din partea acesteia, nu a corelat semnificaţia juridică a unui asemenea comportament de tolerare cu atributele dreptului de proprietate. Raportat la disponibilitatea iterată constant de către apelanta pârâta în cursului procesului, de a încheia contractul în formă autentică, a fost dovedit că aceasta reprezintă recunoaşterea unilaterală şi expresă a dreptului intimatului de a solicita pronunţarea unei hotărâri care ţine loc de act autentic.