ImobiliareStudii de caz

Studiu de caz avocat urbanism Cluj: anularea parțială de către instanțele civile din Cluj-Napoca a HCL nr. 293/2014 privind aprobarea documentației PUG al Mun. Cluj-Napoca în ceea ce privește încadrarea în anumite UTR (Unități Teritoriale de Referință) a unui imobil intravilan precum și obligarea pârâtului Consiliul Local al Mun. Cluj-Napoca la schimbarea încadrării imobilului respectiv din UTR Le și UM3 în UTR ULi/c sau UTR Lic, deoarece încadrarea în UTR inițiale s-a realizat printr-un exces de putere din partea autorității publice.

În fapt, reclamanții sunt proprietari asupra unor imobile pe care au fost edificate locuințe familiale, în zona reglementată prin PUZ – Bună Ziua Nord, aprobat prin HCL nr. 642/2000 și PUD aprobat prin HCL 103/2004.  Conform PUD-ului, regimul tehnic al zonei era desemnat locuințelor individuale și colective mici, POT max = 35%, CUT + 0,9 cu o înălțime maximă a construcțiilor de P+2E (10 m la cornișă).

În anul 2007, deși zona respectivă era deja conturată în sensul că erau construite doar locuințe unifamiliale, în imediata vecinătate s-a început construirea a două blocuri de locuințe în baza autorizațiilor de construire emise în baza HCL nr. 606/2005 de aprobare a PUD pentru imobile de locuințe colective cu regim de înălțime D+P+2E+M.

Ulterior, această Hotărâre a consiliului local a fost anulată  de instanțele de judecată din Cluj, ca fiind nelegală. În acest sens s-a reținut că deși regimul de înălțime și POT-ul maxim stabilit pentru UTR L3c, în care se află PUD-ul, nu a fost depășit, prin aprobarea PUD-ului din 2005 s-a stabilit o altă funcțiune clădirilor, respectiv blocuri de locuințe cu 16 apartamente pe nivel, în regim de înălțime mai mare decât cel al clădirilor imediat învecinate cu mai mult de două niveluri. Totodată s-a modificat volumetria fată de imobilele din zonă, încărcându-se și rețeaua stradală, fiind necesară asigurarea accesului pentru noii proprietari și racordarea  apartamentelor la utilități, încălcându-se astfel art. 31 și art. 32 din Regulamentul General de Urbanism aprobat prin HG nr. 525/1996.

Cu toate acestea, prin HCL nr. 493/2014 de modificare a PUG, autoritățile locale din Cluj-Napoca au modificat criteriile necesare pentru a se construi în zonă, respectiv, noua înălțime maximă admisă la cornișă era de 18 m și un regim de înălțime de (1-3S)+P+4+1R pentru clădirile comune, iar pentru clădirile de colț s-a stabilit o înălțime maximă la cornișă ce nu va depăși 24 m, respectiv un regim de înălțime de (1-3S)+P+4.

Prin urmare, prin HCL  de modificare a PUG din 2014 se permite construirea unor imobile mult mai înalte decât cele existente în zonă, fiind vorba despre un cartier în care au fost edificate preponderent case familiale, modificându-se volumetria față de clădirile învecinate și încălcându-se  astfel art. 32 din RGU.

Ca urmare a adoptării acestei HCL, prin care blocurile construite se încadrau practic în noile cerințe urbanistice stabilite prin modificarea PUG, deși la momentul respectiv exista o hotărâre judecătorească definitivă prin care s-a stabilit că erau construite în mod nelegal, reclamanții, asistați de avocați specializați în imobiliare și urbanism au promovat o nouă acțiune în justiție prin care au solicitat anularea în parte a HCL nr. 493/2014.

În apărarea sa, autoritatea publică pârâtă a susținut că reclamanții nu au invocat nicio vătămare care să justifice formularea unei acțiuni în justiție, lipsind prejudicierea dreptului de proprietate a reclamanților. Aceste susțineri au fost înlăturate prin apărările realizate de avocați specializați în urbanism, însușite și de instanță, care a reținut că vătămarea există și a fost evocată de reclamanți, ea constând în limitarea accesului la propriile locuințe din cauza traficului mărit și a blocajelor rutiere ce se produc la orele de vârf din cauza noilor construcții, precum și diminuarea spațiului pentru parcare din zona respectivă.

Instanța a dat câștig de cauză reclamanților, anulând în parte HCL nr. 493/2014 și modificând încadrarea imobilelor în litigiu într-o Unitate Teritorială de Referință corespunzătoare specificului zonei.

Împotriva acestei hotărâri a Tribunalului Cluj, autoritatea locală a formulat calea de atac a recursului în care a invocat nelegalitatea sentinței tribunalului pentru considerentul că aceasta cenzurează oportunitatea emiterii unui act administrativ în materia urbanismului, drept ce revine exclusiv autorității publice pârâte. Ca urmare a apărărilor efectuate de avocații specializați în materia urbanismului, Curtea de Apel Cluj a respins recursul formulat și a stabilit că autoritatea locală a adoptat hotărârea pentru aprobarea PUG 2014 cu nerespectarea autorității de lucru judecat a unei hotărâri judecătorești. Prin urmare, în cazul de față, nu se aduce atingere oportunității emiterii actului administrativ, ci se pune problema nelegalității acestuia. Astfel, instanța a apreciat că HCL nr. 493/2014 a fost adoptată de Consiliul Local al Mun. Cluj-Napoca printr-un exces de putere, lezând astfel drepturile și libertățile cetățenilor prin acest act administrativ adoptat cu nerespectarea unei hotărâri judecătorești definitive.