ImobiliareStudii de caz

Studiu de caz avocat Cluj urbanism și terenuri: schimbarea încadrării funcționale – UTR a terenului situat în Cluj-Napoca, zona Pepiniera Becaș. Revenirea la vechea încadrare, existentă anterior aprobării noului PUG, respectiv schimbarea din UTR – Uva (zonă verde – scuaruri , grădini, parcuri cu acces public nelimitat) în UTR – CB5 (Centru de conferințe și expoziții internaționale).

Speța de față deschide posibilitatea contestării în instanță a încadrării funcționale din noul PUG, de către proprietarii dezavantajați de noile prevederi urbanistice. Cu toate acestea, se impune a sublinia că situația este una particulară, în care instanța reține că noua încadrare are efectul unei exproprieri de fapt din cauza inexistenței unui plan concret și a unui termen determinat în care va avea loc despăgubirea pentru parcul Parcul Est, proiectat a fi realizat pe terenul reclamanților.

Reclamanții sunt proprietarii unei parcele de teren situate în zona Pepiniera Becaș care conform vechiului plan urbanistic general al Mun. Cluj-Napoca era încadrată funcțional în UTR – CB5 ”Centru de conferințe și expoziții internaționale”. Prin HCL nr. 493/2014 de aprobare a noului PUG, parcelele reclamanților au dobândit o nouă încadrare funcțională, respectiv UTR – Uva „zonă verde – scuaruri , grădini, parcuri cu acces public nelimitat”. Potrivit regulilor de urbanism aplicabile acestui UTR, este interzisă schimbarea destinației acestei categorii de spații, această reglementare având caracter definitiv și nu poate fi schimbată prin PUZ.În situația dată, autoritatea publică își manifestase interesul de a dezvolta inclusiv pe parcelele în discuție Parcul Este – o amplă zonă verde.

În primă instanță, Tribunalul Cluj a respins cererea, considerând că nu există motive de nelegalitate a HCL nr. 493/2014 prin care s-a adoptat noul PUG și, implicit, prin care s-a modificat regimul de încadrare funcțională a parcelelor din speță. În lipsa unui act administrativ nelegal, Tribunalul Cluj a respins inclusiv acțiunea în despăgubire prin care se solicita repararea prejudiciului ca urmare a pierderii valorii terenului.

Prima instanță a reținut că autoritatea locală și-a exercitat competențele prevăzute de Legea nr. 350/2001, dreptul de stabilire a reglementărilor de construire fiind un drept suveran al autorității, căreia îi revine sarcina de a gestiona dezvoltarea municipiului în concordanță cu interesul public și principiile dezvoltării durabile.Instanța a apreciat că reclamanții nu pot fi obligați să deschidă accesul publicului pe proprietatea lor, dar dat fiind că autoritatea și-a manifestat interesul de a achiziționa sau expropria terenul, decizia de a stabili destinația terenului în această modalitate ține de atributul oportunității autorității locale ce nu poate fi cenzurat.

Suplimentar, dat fiind că terenul în discuție avea categoria „arabil”, nu pot fi aplicate dispozițiile art. 57 din Legea nr. 350/2001 potrivit cărora terenurile proprietate privată a persoanelor fizice înscrise în cartea funciară ca fiind în categoria curți-construcții nu pot fi declarate spații verzi decât după îndeplinirea procedurii de expropriere.

Reclamanții, asistați de un avocat specializat în litigii imobiliare și de urbanism, au formulat recurs în fața Curții de Apel Cluj. Curtea a apreciat recursul întemeiat și ca urmare a rejudecării cauzei a dispus revenirea la vechea încadrare funcțională, existentă anterior aprobării noului PUG, respectiv schimbarea din UTR – Uva în UTR – CB5.

Instanța de recurs a reținut că prerogativa consiliului local întemeiată pe dispozițiile Legii nr. 350/2001 nu poate fi exercitată într-o manieră aptă de a conduce la un abuz de drept și la încălcarea drepturilor și libertăților cetățenilor.

Curtea de Apel Cluj notează că în speță era necesar să se aprofundeze situația juridică a reclamanților privită și din perspectiva condițiilor și împrejurărilor în care a fost adoptat actul administrativ. A rezultat că, potrivit PUG anterior, terenurile făceau parte din UTR=CB5, iar, prin noul PUG, contestat în cauză, s-a relocat teritoriul destinat construirii centrului expozițional pentru a se putea dezvolta pe acest teritoriu o amplă zonă verde – Parcul Est. În justificarea Consiliului Local Cluj, tocmai această dezvoltare durabilă s-a avut în vedere la momentul adoptării noului PUG.

Curtea constată că strategia de a dezvolta în mod durabil localitatea prin completarea hărții spațiilor verzi inclusiv cu terenul reclamanților recurenți este compatibilă cu dreptul și prerogativa invocate de autoritatea publică la baza elaborării planului de urbanism general.
Cu toate acestea, având în vedere că la data achiziției terenului în litigiu acesta nu era sub un regim urbanistic atât de restrictiv, noua încadrare presupune o limitare serioasă a dreptului de proprietate privată. Astfel, în lipsa unor garanții din partea autorității în sensul că într-un termen rezonabil de timp obiectivul de investiții se va realiza și că vor fi indemnizați corespunzător pentru afectarea dreptului de proprietate, limitarea dreptului de proprietate tinde să conducă la o golire de conținut a acestuia.

Prin efectul schimbării regimului urbanistic al terenului din litigiu, proprietarii sunt puși în fața unei rezervări a unui teren pentru un proiect viitor incert sub aspectul concretizării. În această situație, ceea ce autoritatea publică a realizat a fost o expropriere de fapt a proprietarilor, fără o dreaptă și prealabilă despăgubire, încălcându-se astfel prevederile constituționale și cele din art.1 Protocol 1 din CEDO.

Curtea de apel a anulat parțial HCL nr. 493/2014 și a reținut că restabilirea echilibrului dintre interesul privat și cel public nu poate avea loc în speță decât dacă reclamanții sunt repuși în situația juridică anterioară, expresie a principiului reparării în natură a prejudiciului, prin revenirea la încadrarea funcțională anterioară, UTR-CB5.