ImobiliareStudii de caz

Studiu de caz avocat urbanism Cluj: BRISC LEGAL a asistat doi clienți la obținerea autorizației de construire pe cale judiciară plecând de la principiul extinderii de drept a valabilității documentațiilor de urbanism de la momentul emiterii certificatului de urbanism până la finalizarea investiției. În ambele situații Tribunalul Cluj a anulat în primă instanță art. 3 din HCL nr. 493/2014 de aprobare a noului PUG și a art. 1 din HCL nr. 118/2015 cu privire la modificarea art. 31 alin. 4 şi 5 din RLU aferent PUG, a constatat refuzul nejustificat la emiterea autorizației și a obligat Primarul Cluj la emiterea acesteia.

CAZ I – obținerea autorizației de construire pe cale judiciară pentru imobilul cu patru unități locative situat în Cluj- Napoca, str. Remenyik Şandor.
Prin art. 3 din HCL nr. 493/2014 privind aprobarea noului PUG s-a prevăzut că perioada de valabilitate a studiilor de urbanism aprobate anterior prezentei hotărâri va fi de 18 luni de la data aprobării noului PUG, interval în care trebuie depuse documentațiile complete, conform prevederilor pentru eliberarea autorizațiilor de construire.

Reclamantul a primit un certificat de urbanism cu valabilitate de 12 luni pentru terenul deținut pe str. Remenyik Şandor la data de 23.05.2016 în baza unui PUZ aprobat în 2004 și modificat în 2008, cu aproximativ o lună înainte de expirarea acestuia conform art. 3 din HCL nr. 493/2014.

Cererea pentru eliberarea autorizației de construire a fost depusă la data de 11.04.2017, dar Primarul a refuzat emiterea acesteia motivat de faptul că PUZ în baza căruia a fost emis CU a expirat la data de 22.06.2016 conform art. 3 din HCL nr. 22.06.2016, deși CU era încă în perioada de valabilitate.

Reclamantul, asistat de BRISC LEGAL, avocați din Cluj specializați în terenuri, imobiliare și urbanism, a solicitat anularea art. 3 din HCL nr. 493/2014 pe motiv că derogă de la prevederile art. 56 din Legea nr. 350/2001, încălcând principiul ierarhiei normelor juridice, și obligarea Primarului Cluj-Napoca la emiterea autorizației de construire, nefiind alte argumente pentru refuz.

În susținerea acțiunii s-a arătat că, art. 3 din HCL introduce reglementări locale excedentare regulilor prevăzute de art.56 alin.5 din Legea nr. 350/2001, potrivit cărora „Valabilitatea prevederilor documentaţiilor de amenajarea teritoriului şi urbanism se extinde de drept pentru acele investiţii care au început în timpul perioadei de valabilitate, până la finalizarea acestora”. În condiţiile în care alin. 5 prevede extinderea de drept a valabilităţii documentaţiilor pe toată durata investiţiilor începute în perioada de activitate a documentaţiei, consiliul local nu poate să fixeze un termen pentru ieşirea din vigoare a acestora, decât cu exces de putere, prin încălcarea drepturilor şi intereselor cetăţenilor. Odată emis certificatul de urbanism, procesul de autorizare şi, implicit, cel investiţional a început. Rezultă că, odată emis certificatul de urbanism, documentaţia de urbanism aflată în vigoare la momentul emiterii şi în baza căruia a fost emis certificatul îşi menţine de drept valabilitatea până la momentul finalizării construcţiilor.

Art. 3 din HCL exclude posibilitatea ca o documentaţie de urbanism să îşi extindă valabilitatea ulterior 22.06.2016, inclusiv pentru investiţiile pentru care a fost emis certificat de urbanism în perioada în care documentaţia încă era valabilă. Această limitare nelegală în privinţa perioadei de valabilitate a documentaţiilor de urbanism aprobate anterior HCL nr. 493/20111 este reiterată în cadrul art. 31 din Regulamentul de urbanism aferent noului PUG. Astfel, inclusiv alin. 42 şi alin. 53 din art.31 al Regulamentului in forma ulterior aprobării HCL nr. 118/2015 sunt nelegale.

În încercarea de a extinde aplicabilitatea prevederilor noului PUG prin limitarea în timp a aplicabilităţii vechilor documentaţii de urbanism, iniţiatorii HCL nr. 493/2014 au derogat de la prevederile imperative ale Legii nr. 350/2001 care prevăd clar că o documentaţie de urbanism îşi extinde valabilitatea de drept pentru investiţiile iniţiate, până la momentul finalizării construcţiilor. Raţiunea de a menţine valabilitatea unei documentaţii de urbanism până la momentul finalizării construirii rezidă din simpla protecţie care se impune a fi acordată cetăţenilor împotriva arbitrariului autorităţii publice locale constând în modificarea regulilor de urbanism.

Autoritatea nu a invocat nicio neregularitate a documentaţiei ce stă la baza cererii reclamantului. Deşi reclamantul a făcut toate diligenţele necesare pentru obţinerea autorizaţiei şi a depus toate actele solicitate prin certificatul de urbanism, emiterea acesteia a fost refuzată în baza art. 3 din HCL 493/2014 şi art. art. 1 din HCL 118/2015 cu privire la modificarea art. 31 alin. 4 şi 5 din RLU aferent PUG. În condiţiile în care aceste dispoziţii invocate de către autoritate sunt nelegale şi s-a apreciat că este întemeiată cererea de anulare a acestora, nu mai există alt fundament legal care să permită refuzul emiterii autorizaţiei.

Tribunalul Cluj a acceptat toate argumentele susținute de BRISC LEGAL(avocați Cluj construcții și terenuri) și a admis cererea reclamantului astfel cum a fost formulată, reținând nelegalitatea art. 3 din HCL nr. 493/2014 și refuzul nejustificat al Primarului Cluj de a emite autorizația de construire.

Caz II – obținerea autorizației de construire pe cale judiciară pentru imobilul cu două unități locative situat în Cluj- Napoca, str. Poieniței.

Într-o speță similară, în care reclamantei i-a fost refuzată emiterea autorizației de construire în baza acelorași dispoziții ale art. 3 din HCL nr. 493/2014, Tribunalul Cluj a pronunțat o soluție identică și a reținut nelegalitatea prevederilor în discuție, refuzul nejustificat al Primarului de a emite A.C. și l-a obligat pe acesta din urmă la emiterea autorizației. Reclamanta a fost de asemenea asistată de BRISC LEGAL, servicii avocațiale din Cluj specializate în imobiliare, urbanism și construcții.

Suplimentar argumentelor deja arătate mai sus pe care și acest complet de la Tribunalul Cluj le-a reținut drept pertinente, instanța a mai arătat că deși este adevărat că art. 56 alin. 4 din Legea nr. 350/2001 atribuie autorității administraţiei publice locale competenţa de a stabili perioada de valabilitate a documentaţiilor, atât cronologia textelor cât şi interpretarea sistematică şi teleologică a acestora conferă alin. 5 ce consacră extinderea de drept, caracterul de text special în raport de alin. 4 a art. 56 din Legea nr. 350/2001.

În cazul dat, deşi perioada de valabilitate pentru care a fost emis certificatul de urbanism a fost de 12 luni, acesta urma să fie valabil doar în perioada 05.05.2016 (data emiterii CU) – 22.06.2016 (puţin peste 45 zile calendaristice), timp în care reclamanta trebuia să obţină întreaga documentaţie necesară emiterii AC. Dacă s-ar admite această variantă, ar rezulta că perioada de valabilitate a certificatului de urbanism emis în beneficiul reclamantei ar fi redusă de la 12 luni la puţin peste o lună, situaţie care nu poate fi decât contrară inclusiv art. 31 alin. 8 din Regulamentul de urbanism aferent noului PUG.