Despăgubiri de expropriere majorate de la 102.535 lei la 259.082 lei pentru terenuri expropriate pentru Drumul de Legătură Centura Oradea – Autostrada A3. Curtea de Apel a acordat și actualizarea despăgubirilor cu indicele de inflație

Prin Decizia civilă nr. 1036/2025-A, pronunțată de Curtea de Apel Oradea (definitivă), instanța a stabilit în favoarea clienților noștri – doi soți, proprietari de terenuri expropriate pentru lucrarea de utilitate publică de interes național „Legătură Centura Oradea (Girație Calea Sântandrei) – Autostrada A3 (Biharia)” – despăgubiri de 259.082 lei, de aproximativ 2,5 ori mai mari decât suma de 102.535 lei oferită de expropriator în procedura administrativă. În plus, Curtea de Apel a obligat expropriatorul la actualizarea despăgubirilor cu indicele de inflație încă de la data plăților parțiale efectuate în procedura administrativă – nu doar de la rămânerea definitivă a hotărârii –, la plata dobânzii legale penalizatoare și la suportarea cheltuielilor de judecată.

În total, demersul judiciar a adus clienților noștri peste 210.000 lei în plus față de ceea ce le oferise statul: 156.547 lei diferență de despăgubire, aproximativ 33.500 lei actualizare cu inflația, dobândă legală penalizatoare și cheltuieli de judecată recuperate.

Acest studiu de caz explică pașii parcurși, temeiurile juridice folosite și ce trebuie să știe orice proprietar expropriat care consideră că despăgubirea primită este prea mică.

Starea de fapt: terenuri expropriate pentru drumul de legătură dintre Centura Oradea și Autostrada A3

Prin HG nr. 912/2019 a fost aprobat amplasamentul lucrării de utilitate publică de interes național „Legătură Centura Oradea (Girație Calea Sântandrei) – Autostrada A3 (Biharia)” și au fost declanșate procedurile de expropriere a imobilelor aflate pe coridorul de expropriere, situate pe raza localităților Oradea, Sântandrei, Borș și Biharia, județul Bihor. Ulterior, prin decizia de expropriere emisă la data de 31.01.2020, dreptul de proprietate asupra terenurilor a fost transferat către Statul Român.

Clienții noștri erau proprietarii a două terenuri incluse în coridorul de expropriere: unul în suprafață de 79 mp și unul în suprafață de 2.514 mp. Abia în toamna anului 2022 – la aproape 3 ani de la transferul proprietății – expropriatorul a emis hotărârile de stabilire a cuantumului despăgubirilor, prin care a oferit:

• 1.975 lei pentru terenul de 79 mp (echivalentul a aproximativ 25 lei/mp);
• 100.560 lei pentru terenul de 2.514 mp (echivalentul a aproximativ 40 lei/mp);

în total 102.535 lei – sume vădit inferioare valorii de piață a unor terenuri intravilane situate în imediata vecinătate a viitoarei infrastructuri rutiere.

Demersul juridic: contestarea cuantumului despăgubirii în temeiul art. 22 din Legea nr. 255/2010

Potrivit art. 22 alin. (1) din Legea nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii se poate adresa instanței judecătorești în termenul general de prescripție de 3 ani, care curge de la data comunicării hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirii. Important: nu se poate contesta transferul dreptului de proprietate – exproprierea în sine rămâne valabilă –, ci exclusiv cuantumul despăgubirii.

În numele clienților noștri, am formulat o cerere de chemare în judecată la Tribunalul Bihor, prin care am solicitat, în esență: stabilirea despăgubirilor la valoarea reală, de piață, a terenurilor expropriate, determinată prin expertiză tehnică judiciară; dobânda legală penalizatoare și actualizarea despăgubirilor cu indicele de inflație de la data exproprierii; precum și despăgubiri pentru terenurile neexpropriate, dar afectate de zona de protecție a drumului.

Proba esențială: expertiza tehnică judiciară în evaluare imobiliară

Miza centrală a unui astfel de litigiu este stabilirea valorii reale a imobilelor. Potrivit Deciziei nr. 78/2021 pronunțate de Înalta Curte de Casație și Justiție (Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept), la determinarea cuantumului despăgubirilor se ține seama atât de expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici la momentul transferului dreptului de proprietate, cât și de criteriile prevăzute de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 – adică de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială.

În fața Tribunalului Bihor s-a administrat proba cu expertiza tehnică judiciară în specialitatea evaluare imobiliară, realizată de o comisie de experți (expert numit de instanță, expert desemnat de expropriator și expert desemnat de partea expropriată). Am susținut activ poziția clienților pe tot parcursul expertizei: am propus comparabile relevante (contracte de vânzare pentru terenuri similare din zona coridorului de expropriere), am formulat obiecțiuni la raport și note scrise prin expertul consultant al părții.

Concluziile expertizei au confirmat subevaluarea: terenul de 79 mp valora 6.795 lei (față de 1.975 lei oferiți), iar terenul de 2.514 mp valora 252.287 lei (față de 100.560 lei oferiți) – în total 259.082 lei, la valoarea de piață de la data transferului dreptului de proprietate.

Soluția Tribunalului Bihor: diferență de despăgubire de 156.547 lei

Prin Sentința civilă nr. 120/C/2025, Tribunalul Bihor a admis în parte cererea și a obligat expropriatorul la plata sumei de 156.547 lei – diferența dintre valoarea totală a despăgubirilor cuvenite (259.082 lei) și suma consemnată în etapa administrativă (102.535 lei) –, precum și la plata cheltuielilor de judecată. Instanța a reținut că despăgubirea trebuie să reflecte valoarea reală, de piață, a imobilului, întrucât doar astfel despăgubirea este „dreaptă”, în sensul art. 44 alin. (3) din Constituția României.

Tribunalul a respins însă cererea de acordare a dobânzii legale penalizatoare și a actualizării cu inflația pentru perioada anterioară rămânerii definitive a hotărârii. Am formulat apel.

Câștigul din apel: actualizarea despăgubirilor cu indicele de inflație de la data plăților administrative

În apel, problema de drept cu adevărat interesantă a fost raportul dintre dobânda legală penalizatoare (daune moratorii) și actualizarea cu indicele de inflație (daune compensatorii). Prin Decizia nr. 31/2020, Înalta Curte de Casație și Justiție a statuat că despăgubirea stabilită în procedura Legii nr. 255/2010 nu este compatibilă cu acordarea de daune moratorii pentru perioada cuprinsă între transferul proprietății și finalizarea judecății asupra contestației. Am susținut însă că această dezlegare privește exclusiv dobânda, nu și actualizarea cu inflația, care are o natură juridică diferită.

Curtea de Apel Oradea a validat această distincție, reținând, în esență:

„În timp ce dobânda reprezintă prețul lipsei de folosință, actualizarea cu rata inflației urmărește conservarea valorii reale a obligațiilor bănești. […] Curtea constată că în speță nu poate fi aplicată prin analogie Decizia Înaltei Curți de Casație și Justiție nr. 31/2020.”

În consecință, prin Decizia civilă nr. 1036/2025-A (definitivă), Curtea de Apel Oradea a obligat expropriatorul la plata diferențelor de despăgubire actualizate cu indicele de inflație de la datele la care expropriatorul a plătit sumele stabilite în procedura administrativă (noiembrie 2022, respectiv februarie 2023) și până la data plății efective, precum și la plata dobânzii legale penalizatoare de la data rămânerii definitive a hotărârii. Într-o perioadă cu inflație ridicată, această actualizare a însemnat aproximativ 33.500 lei în plus pentru clienții noștri.

Rezultatul final, în cifre

După rămânerea definitivă a hotărârii, am urmărit și faza de executare: am calculat debitul total (debit principal, inflație, dobândă, cheltuieli de judecată), am transmis expropriatorului o cerere de plată detaliată și am recuperat sumele pentru clienți, fără a fi necesară declanșarea executării silite.

Ce trebuie să rețină proprietarii expropriați

• Despăgubirea oferită de expropriator nu este cea finală. În practica noastră, sumele stabilite în procedura administrativă sunt frecvent semnificativ sub valoarea de piață. În acest caz, instanța a stabilit despăgubiri de 2,5 ori mai mari.
• Termenul de contestare este de 3 ani de la comunicarea hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirii. Nu se poate contesta transferul proprietății, ci doar cuantumul despăgubirii.
• Expertiza judiciară este proba decisivă. Alegerea expertului părții, propunerea comparabilelor corecte, obiecțiunile la raport și susținerea tehnică a poziției fac diferența dintre o majorare simbolică și una substanțială.
• Puteți obține și actualizarea cu inflația. Chiar dacă dobânda legală nu poate fi acordată pentru perioada anterioară hotărârii definitive (Decizia ICCJ nr. 31/2020), actualizarea despăgubirilor cu indicele de inflație poate fi obținută pentru trecut – o diferență care, în ani cu inflație mare, poate însemna zeci de mii de lei.
• Cheltuielile de judecată se recuperează de la expropriator, în măsura admiterii pretențiilor (onorarii de expert și, în parte, onorariul avocațial).

Ați fost expropriat? Verificați dacă despăgubirea reflectă valoarea reală a proprietății

Echipa Brisc Legal asistă proprietari expropriați pentru autostrăzi, drumuri expres, centuri ocolitoare și alte lucrări de utilitate publică, în toate etapele: analiza hotărârii de stabilire a despăgubirilor, contestarea cuantumului în instanță, susținerea expertizei de evaluare și executarea hotărârilor. Dacă ați primit o despăgubire pe care o considerați subevaluată, contactați-ne pentru o analiză a dosarului dumneavoastră – termenul de 3 ani curge de la comunicarea hotărârii de stabilire a despăgubirilor. Desigur, în cazul întârzierii nejustificate în emiterea acestei hotărârii, litigiul poate fi inițiat chiar și în lipsa acesteia.

Contact: Telefon 0744 475 971  |  Str. Dorobanților nr. 14-16, Cluj City Center, et. 2, cam. 210, 400121, Cluj-Napoca  |  Email horatiu@brisc.ro