ImobiliareStudii de caz

Studiu de caz avocat Cluj imobiliare și urbanism: Construirea unui centru hipic în Apahida pe un teren cu privire la care planul urbanistic general al com. Apahida și regulamentul local de urbanism aferent impunea elaborarea unui plan urbanistic zonal anterior emiterii autorizației a determinat Curtea de Apel Cluj să dispună anularea autorizației de construire și demolarea construcțiilor edificate în baza acestei autorizații.

Speța este deosebit de importantă întrucât consacră interesul și condițiile în care vecinii afectați de construcția realizată fără autorizație sau cu nerespectarea regulilor de urbanism pot obține în instanță demolarea construcțiilor nelegale. Curtea asimilează situația obținerii autorizației de construire fără ca aceasta să aibă la bază o documentație de urbanism imperativă cu ipoteza construirii fără autorizație și dă astfel eficiență prevederilor art. 56 ind.1 din Legea nr. 350/2001 potrivit cărora „Nu pot fi iniţiate şi aprobate documentaţii de urbanism care au ca scop intrarea în legalitate a unor construcţii edificate fără autorizaţie de construire sau care nu respectă prevederile autorizaţiei de construire.”

Prefectul Județului Cluj și reclamanții A și B au solicitat prin două acțiuni distincte, care ulterior s-au conexat, anularea autorizației de construire pentru emiterea acesteia cu nerespectarea prevederilor Legii nr. 50/1991 și a Legii nr. 350/2001 în privința imobilului situat în Apahida cu destinație de club sportiv hipic. Reclamanții A și B au solicitat pe lângă anularea autorizației de construire, demolarea construcțiilor edificate s-au obligarea pârâților la plata unor despăgubiri, în mod alternativ.

S-a reclamat că înainte de emiterea autorizației de construire era nevoie de întocmirea unei documentații de urbanism, respectiv plan urbanistic zonal, având în vedere împrejurarea că terenul pe care a fost autorizată edificarea construcției se află într-o zonă nereglementată din punct de vedere urbanistic. De asemenea, din documentația anexă autorizației lipsește planul topografic vizat de OCPI Cluj.

Pe baza expertizei cadastrale și de urbanism dispuse în primă instanță, s-a reținut că terenul se încadra în două UTR-uri, respectiv că amplasamentul construcției a fost poziționat astfel încât se suprapune peste suprafețe de teren aflate în cele două UTR-uri, ambele nereglementate din punct de vedere urbanistic, impunându-se întocmirea unui PUZ înainte de emiterea autorizației de construire, în conformitate cu prevederile planului urbanistic general al comunei Apahida și regulamentul local de urbanism aferent.

Anterior emiterii autorizației de construire era obligatorie elaborarea unei documentații de urbanism care să reglementeze modul de utilizare a terenurilor, dezvoltarea infrastructurii edilitare, conformarea arhitectural – volumetrică, retragerile față de limitele laterale și posterioare, aliniament, distanțele minime față de liniile electrice aeriene care traversează parcelele, extindere controlată a zonelor construite fiind responsabilitatea administrației publice locale.

În consecință, instanța a reținut că era obligatorie, conform dispozițiilor art. 47 din Legea nr. 350/2001 și potrivit PUG și RLU aferent al comunei Apahida, întocmirea unui PUZ înainte de emiterea autorizației contestate. Instanța a subliniat că nelegalitatea emiterii autorizației de construire poate fi reținută și prin prisma nelegalității certificatului de urbanism care conține date incomplete. Suplimentar, cererea a fost admisă și din prisma lipsei planului de situație și planului de amplasament în sistem de proiecție stereo 70 întocmit pe suport topografic vizat de OCPI Cluj.

În privința petitului de demolare, instanța de fond a reținut că reclamanții au un interes determinat de înlăturarea consecințelor vătămătoare ale actului administrativ nelegal, în speță autorizația de construire, și că nu doar autoritatea publică are calitate și interes să solicite demolarea, ci și persoanele fizice vătămate, indiferent de poziția autorității care și-a exercitat sau nu dreptul de apreciere cu privința la desființarea construcțiilor nelegale. Cu toate acestea, instanța a respins pe fond cererea de demolare a construcțiilor întrucât nu s-au putut reține ca dovedite pretențiile reclamanților în sensul scăderii valorii proprietăților învecinate dat fiind că la data litigiului acestea erau terenuri agricole. În ceea ce privește eventualul disconfort viitor ce se va produce dacă terenurile, în prezent agricole, vor fi urbanizate și locuite, se reține că prejudiciile vor trebui dovedite în măsura în care acestea se vor produce.

Împotriva acestei soluții reclamanții A și B au declarat recurs, solicitând casarea parțială a sentinței Tribunalului Cluj și rejudecarea cu dispunerea demolării construcțiilor edificate în baza autorizației anulate.

Curtea de Apel Cluj a constatat că prima instanță a făcut o greșită aplicare a legii materiale în raport cu starea de fapt pe care a reținut-o. Împrejurarea esențială de care nu a ținut cont tribunalul este aceea că terenurile reclamanților sunt în imediata vecinătate a amplasamentului pe care s-a autorizat construirea clubului hipic, deci în zona care trebuia reglementată prin PUZ.

De vreme ce nu există reglementări urbanistice precise, iar acest lucru a permis ca în memoriul de arhitectură regimul tehnic al terenului să fie caracterizat doar prin indicii privind POT maxim și CUT maxim, indici care au fost preluați discreționar din reglementările aferente doar uneia dintre cele două UTR- uri în care este situat terenul, Curtea reține o vătămare evidentă a drepturilor reclamanților, sub aspectul modului de utilizare a terenurilor învecinate.

Cât privește petitul de demolare, Curtea reține, mai întâi, cu titlu principial că în materia urbanismului repararea pagubei cauzate particularilor (în speță demolarea) nu poate opera automat, ca urmare a anulării autorizației de construire, prin aplicarea dispozițiilor art.18 alin. 1 și 3 din Legea nr.554/2004 fără nici o circumstanțiere ci trebuie verificat în ce măsura se poate intra în legalitate ulterior anulării autorizației de construire.

În speță, s-a anulat autorizația de construire pentru lipsa PUZ- ului, documentație de urbanism ce în mod obligatoriu trebuia să fundamenteze autorizația de construire.

Or, adoptarea unui PUZ pentru zona din litigiu sau a unui nou PUG este o soluție ilegală în sine, fiind interzisă de dispozițiile imperative ale art.56 indice 1 din Legea nr.350/2001 care prevăd că nu pot fi inițiate și aprobate documentații de urbanism care au ca scop intrarea în legalitate a unor construcții edificate fără autorizație de construire sau care nu respectă prevederile autorizației de construire. Acest text este a fortiori aplicabil când motivul de nulitate al autorizației de construire este reprezentat de edificarea unei construcții fără ca autorizația de construire să aibă la bază o documentație de urbanism ce trebuia elaborată în mod obligatoriu. În caz contrar, textul ar fi lipsit de orice efect util, intrându-se în „legalitate” cu eludarea flagrantă a regulilor de urbanism care au instituit tocmai elaborarea în mod obligatoriu a documentației de urbanism.

În raport de toate aceste considerente, Curtea a admis recursul declarat de reclamanți și a admis acțiunea acestora, anulând autorizația de construire emisă de către Primarul Comunei Apahida și a dispus demolarea construcțiilor edificate în baza acestei autorizații.

Lasă un răspuns