ImobiliareStudii de caz

Studiu de caz avocat construcții și terenuri Cluj: Instanțele de contencios administrativ de la nivelul mun. Cluj-Napoca au reținut că introducerea unei restricții în PUG ce presupune transferul unei suprafețe de teren pentru respectarea tramei stradale în condițiile inacțiunii autorității de a expropria terenul în discuție reprezintă un abuz și conduce la nerespectarea dreptului de proprietate privată. Pentru aceste motive Tribunalul Cluj a obligat municipalitatea la exproprierea unei suprafețe de 87 mp teren grevată și justa despăgubire a reclamanților.

Reclamantul A a înregistrat documentația tehnică pentru obținerea autorizației de construire având la bază un certificat de urbanism prin care s-a prevăzut ca restricție existența unei servituți de utilitate publică asupra terenului supus autorizării pentru o suprafață de 87 mp. Servitutea de utilitate publică era instituită prin PUG și viza lărgirea profilului stradal al zonei la 16 m, adică ocuparea unei porțiuni a terenului reclamantului de o cale publică de acces (carosabil+trotuar). Primăria Mun. Cluj-Napoca a condiționat autorizarea lucrării de transferarea în domeniul public a suprafeței respective.

Deși reclamantul a dezmembrat porțiunea afectată de servitute în anticiparea unei vânzări sau exproprieri de către municipalitate, situația servituții nu a fost reglementată. În fapt, la nivelul mun. Cluj-Napoca exista practică în sensul donării terenurilor afectate de servituți pentru a obține autorizația de construire. În plus, abuzul autorității era accentuat de faptul că lărgirea tramei stradale la 16 m era iluziorie de vreme ce construcțiile realizate anterior vechiului PUG ar fi fi trebuit desființate pentru a asigura această cerință în privința tuturor parcelelor vecine. Reclamantul A

Instanța a apreciat că refuzul Primarului mun. Cluj Napoca de a emite autorizația de construire este unul nejustificat. A reținut că la nivelul mun. Cluj-Napoca autoritățile condiționau emiterea autorizației de construire de transferarea unei suprafețe spre a fi afectată unei servituți de utilitate publică. Spre deosebire de cealaltă speță prezentată, instanța a considerat că prin aprobarea noului PUG autoritățile nu au declarat utilitatea publică a proiectului de lățire a străzii în discuție, ci exclusiv au creat premisa de design in acest sens, urmând ca municipalitatea să efectueze procedura instituită de Legea nr. 255/2010 în sensul declarări utilității publice și exproprierii terenului cu despăgubire justă și echitabilă.

Instața a reținut că aptitudinea discreționară a autorității de a efectua exproprierea transformă condiția din PUG privind trama stradală într-o condiție pur potestativă ceea ce reprezintă un abuz și conduce la un refuz nejustificat de a emite autorizația de construire. De asemenea, instanța a apreciat că inacțiunea autorității în privința modului de transfer a terenului grevat conduce la o situație de incertitudine incompatibilă cu respectarea dreptului de proprietate privată.

Comportamentul autorității a fost considerat o formă voalată de determinare a proprietarului la a renunța la terenul proprietatea sa în mod gratuit în favoarea municipalității. Astfel, reclamantul, asistat de un avocat specializat în urbanism din Cluj-Napoca, a obținut obligarea UAT mun. Cluj-Napoca la demararea și finalizarea procedurii de expropriere pentru cauză de utilitate publică în condițiile Legii nr. 255/2010 cu plata unei justeși prealabile despăgubiri pentru un teren în suprafață de 87 mp.

Împotriva soluției Tribunalului Cluj au declarat recurs UAT mun. Cluj-Napoca și Primarul mun. Cluj-Napoca, prin primarul Emil Boc. Curtea de Apel Cluj a respins recursul și a menținut soluția Tribunalului Cluj în integralitate.

Curtea a reținut că modalitatea autorității de a interpreta actele normative este arbitrată chiar și prin raportare la legislația comunistă anterioară unde se proceda la expropriere și se acord un preț pentru imobilul expropriat, chiar dacă unul modic. Curtea a considerat că afectarea dreptului de proprietate de către o servitute publică stabilită printr-o documentație de urbanism, documentație aprobată printr-un act administrative individual cu o forță evident inferioară prevederilor art.44 din Constituția României, art.617, 625 din C.civ. și condiționarea emiterii unei autorizații de construire de transferul gratuit al suprafeței afectate de utilitatea publică în favoarea municipiului reprezintă elemente în măsură să nege statul de drept și să limiteze drepturile cetățenilor. Cerințele din planul urbanistic general privind lățimea stradală trebuie corelate cu celelalte prevederi legale nefiind posibil ca să se ajungă la o expropriere silită fără despăgubire a unor suprafețe de teren doar pentru că în bugetul unității administrativ teritoriale nu există sume cu această destinație.

Lasă un răspuns