Studiu de caz contestație la executare, vânzare silită imobiliară:

Instanțele judecătorești de la nivelul județului Maramureș au admis în parte contestația formulată în interesul clienților noștri și au constatat intervenirea perimării, fapt ce a determinat desființarea întregii executări, inclusiv a vânzării silite imobiliare cu privire la datoria de peste 250.000 lei.

Situația de fapt din speță

În fapt, în anul 2007, societatea comercială deținută de clienți a contractat un împrumut de la Patria Bank S.A.. Odată cu încheierea acestui contract, pentru garantarea restituirii creditului, între cei doi asociați ai societății și bancă a fost încheiat un contract de garanție imobiliară prin care aceștia au consimțit la constituirea unei ipoteci asupra casei familiale a acestora. Ulterior, a fost încheiat un act adițional la contractul de credit prin care a fost constituit un gaj fără deposedare asupra bunurilor achiziționate din împrumutul acordat.

De la data contractării și până în anul 2010, societatea comercială și-a îndeplinit obligațiile sale, constând în achitarea sumelor lunare ce reprezentau restituirea creditului contractat. În cursul anului 2010, din cauza unor dificultăți financiare au avut loc întârzieri la plata ratelor, iar în acest context societatea bancară a declarat scadența anticipată a creanței derivate din contractul de credit. Prin urmare, banca a început demersurile pentru executarea silită a datoriei restante, care la acel moment era de 145.000 lei, iar în anul 2012 a fost deschis un dosar de executare silită.

Între societatea comercială și instituția bancară a intervenit un acord privind eșalonarea debitului restant, în sensul că debitoarea s-a obligat să achite lunar suma de 2.000 lei, urmând să fie sistate demersurile execuționale. Datorită faptului că în perioada 2013-2018 înțelegerea a fost respectată, în dosarul de executare nu a fost efectuat niciun act, acesta fiind lăsat în nelucrare.

În cursul anului 2018, creanța ipotecară a fost cesionată de către bancă unei societăți de recuperări creanțe. Ulterior cesiunii, administratorii societății debitoare au fost contactați de către noul creditor în vederea achitării datoriei restante derivate din contractul de credit, solicitându-se achitarea unei sume mult mai mari, în cuantum de 250.000 lei.

La începutul anului 2019, executorul judecătoresc a efectuat demersurile necesare pentru vânzarea silită a bunului imobil deținut în coproprietate de asociați, bun cu care a fost garantat contractul de credit. La acest moment, avocații Brisc Legal, specializați în executări silite, au fost contactați în vederea formulării unei contestații la executare prin care să oprească procedura de vânzare a imobilului ipotecat constând în casă și anexe gospodărești.

Strategia adoptată împotriva executării silite

Astfel, mai întâi a fost formulată o cerere de suspendare provizorie a executării silite ce a fost admisă în regim de urgență, cu efectul suspendării executării silite. De asemenea, a fost formulată contestația la executare prin care s-a solicitat, printre altele, constatarea intervenirii perimării executării silite, potrivit art. 389 Cod de procedură civilă 1865, care prevedea că în cazul în care creditorul a lăsat să treacă 6 luni de la data ultimului act de executare fără să mai fie urmat de alte acte de urmărire, executarea se perimă de drept, putând fi cerută desființarea acesteia.

Soluția Judecătoriei Vișeu de Sus

Judecătoria Vișeu de Sus, judecând contestația în primă instanță, a admis solicitările reclamanților și a constatat intervenirea de drept a perimării executării. Totodată, dat fiind faptul că cu 6 luni anterior emiterii publicației de vânzare nu a mai fost efectuat niciun demers de executare instanța a dispus anularea publicației de vânzare a imobilului ipotecat. De asemenea s-a dispus suspendarea executării silite până la rămânerea definitivă a hotărârii. În ceea ce privește prescripția dreptului de a cere executarea silită, s-a reținut că pe parcursul perioadei 2013-2018, debitorii au efectuat plăți voluntare, iar potrivit legii fiecare plată întrerupe termenul de prescripție, astfel încât aceasta nu a intervenit și prin urmare solicitarea a fost respinsă. Cu toate acestea, soluția nu era pe deplin favorabilă debitorilor întrucât nu s-a desființat întreaga executare, astfel că societatea de recuperări creanțe putea în orice moment continua executarea silită.

Soluția Tribunalului Maramureș

Împotriva acestei soluții, contestatorii au formulat recurs pentru motive de nelegalitate, fiind criticată hotărârea primei instanțe de a anula actele de executare cu efect doar pentru viitor și fără a desființa întreaga executare. Astfel, Tribunalul Maramureș a reținut că „deși art. 389 și art. 391 Cod procedură civilă anterior stipulează clar că efectul intervenției perimării executării silite este desființarea sau anularea acesteia, judecătoria în mod nemotivat reține că o asemenea sancțiune ar interveni doar pentru viitor, anulând doar publicația de vânzare imobiliară. Prima instanță nu a dezvoltat niciun raționament propriu, ci doar a afirmat că perimarea nu impune desființarea actelor de executare anterioare și a executării silite însăși, deși o asemenea soluție este contrară interpretării gramaticale dar și sistemice a textelor de lege invocate mai sus.” În ce privește solicitarea contestatorilor referitor la intervenirea prescripției dreptului de a cere executarea silită, s-a menținut soluția primei instanțe.

Prin urmare, tribunalul a admis recursul formulat de către debitorii contestatori și a schimbat în parte soluția pronunțată de prima instanță, dispunând cu titlu definitiv desființarea întregii executări silite începute în anul 2012, cu consecința anulării tuturor actelor de executare efectuate, cu excepția celor care au dus la realizarea chiar și în parte a creanței.