ImobiliareStudii de caz

Studiu de caz despăgubiri expropriere Cluj: Instanțele civile de la nivelul mun. Cluj-Napoca au reținut că transferul cu titlu gratuit al unei suprafețe de teren către Mun. Cluj-Napoca în vederea respectării tramei stradale introduse prin planșele din noul PUG este lovit de nulitate absolută, comportamentul autorității locale fiind o expropriere de fapt ce impune despăgubirea vechilor proprietari la valoarea de piață a suprafețelor transferate.

De subliniat este că deși speța în discuție pornește de la situația punctuală a unor persoane care au transferat cu titlu gratuit suprafețe de teren către Mun. Cluj-Napoca, raționamentul dezvoltat de instanțe poate fi extins în favoarea tuturor celor care au donat sau au renunțat cu titlu gratuit la suprafețe de teren în favoarea municipalității clujene în vederea obținerii autorizației de construire. Astfel, toate companiile sau persoanele care s-au aflat în această situație, asistate de un avocat din Cluj specializat în exproprieri și urbanism,  vor putea obține obligarea Municipiului Cluj-Napoca la acordarea de despăgubiri constând în valoarea de piață a suprafeței transferate.

Starea de fapt

În fapt, reclamanții sunt proprietarii unor terenuri intravilane din Mun. Cluj-Napoca, iar în cursul anului 2016 au început efectuarea demersurilor necesare pentru obținerea dreptului de construire a unui proiect imobiliar pe suprafețele deținute.

În fapt, reclamanții sunt proprietarii unor terenuri intravilane din Mun. Cluj-Napoca, iar în cursul anului 2016 au început efectuarea demersurilor necesare pentru obținerea dreptului de construire a unui proiect imobiliar pe suprafețele deținute.

Încă din faza incipientă a procesului de autorizare, Primăria Mun. Cluj-Napoca a comunicat faptul că pe suprafața terenului deținut de reclamanți figurează în planșa noului PUG traseul unei „servituți de utilitate publică”, iar porțiunea de teren afectată de această porțiune trebuie dezmembrată și transferată în proprietate publică a municipiului conform art. 24 alin. 4 din Regulamentul Local de Urbanism, aceasta fiind o condiție de avizare a documentației de urbanism necesare pentru obținerea autorizației de construire.

Art. 24 alin. 4 din RLU aferent noului PUG adoptat prin HCL nr. 493/2014, în forma de la acel moment, prevedea că Suprafețele de teren grevate prin documentațiile urbanistice aprobate de o servitute de utilitate publică vor fi transferate în proprietate publică înainte de emiterea Autorizației de Construire. Precizăm că aceste dispoziții au fost anulate în favoarea tuturor persoanelor interesate de către instanțele de judecată de la nivelul Curții de Apel Cluj în cadrul speței prezente într-un alt studiu de caz.

Fiind constrânși de normativul local și condițiile impuse de la nivelul Primăriei Cluj-Napoca pentru obținerea avizelor necesare, reclamanții au dezmembrat terenul proprietate personală în două parcele distincte și au renunțat fără vreo contraprestație, la o parte din acesta, respectiv la suprafața de 624 mp în favoarea mun. Cluj-Napoca, încheind în acest sens declarații notariale de renunțare la dreptul de proprietate. Ca urmare a transferului gratuit de proprietate, Consiliul Local al Mun. Cluj-Napoca a aprobat preluarea în proprietatea publică a suprafeței de teren și  a aprobat documentația de urbanism pentru diferența de teren rămasă în proprietatea reclamanților, necesară în vederea obținerii autorizației de construire.

În aceste condiții, la mijlocul anului 2017 reclamații, asistați de un avocat din Cluj specializat în litigii de urbanism și imobiliare, au formulat o acțiunea civilă pe rolul Tribunalului Cluj prin care au solicitat să se constate nulitatea absolută a declarațiilor autentificate de notarul public prin care au renunțat la dreptul de proprietate, să se constate că a avut loc exproprierea în fapt a reclamanților în ceea ce privește suprafața de teren cu privire la care au renunțat la dreptul de proprietate și au solicitat despăgubiri reprezentând contravaloarea imobilului expropriat.

Poziția instanței

Tribunalul Cluj a admis solicitările reclamanților și a reținut următoarele.

Din cursul derulării evenimentelor, este mai mult decât evident că reclamanții au fost constrânși, condiționați să dea acele declarații notariale, în caz contrar, neputând obține autorizația de construire. Motivul determinant al acestor declarații nu a fost acela de a face cadou statului o suprafață de teren, ci acela de eludare de către pârâți a procedurii de expropriere pentru utilitate publică.

Raportat la datele cauzei, instanța reține că imobilul reclamanților este grevat de o servitute de utilitate publică, impusă de către  pârâți, cu privire la care, în mod legal, ar fi trebuit demarată procedura de expropriere. În acest context, instanța apreciază cauza donației reclamanților ca una ilicită și imorală sancționată cu nulitatea absolută. Instituirea acestei servituți afectează proprietatea  reclamanților, așa încât aceștia sunt îndreptățiți la o justă despăgubire. Aceasta raportat și la dispozițiile art. 44 din Constituția României care prevede că nimeni nu poate fi expropriat decât pentru o cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu dreaptă și prealabilă despăgubire.

În ce privește evaluarea despăgubirilor s-a efectuat un raport de expertiză tehnică judiciară de către o comisie de experți, potrivit căruia valoarea de piață a suprafeței din litigiu de 624 mp este de 121.056 euro (194 euro/mp.).

Față de acestea, instanța va admite cererea de chemare în judecată formulată de reclamanți și în consecință: i) constată nulitatea absolută a declarațiilor autentificate de renunțare la dreptul de proprietate; ii) constată exproprierea de fapt a terenului în suprafață de 624 mp; iii)obligă pe pârâtul Municipiul Cluj-Napoca să plătească reclamanților suma de 121.056 euro cu titlu de despăgubiri.

Împotriva sentinței pronunțate de Tribunalul Cluj a formulat apel Municipiul Cluj-Napoca și Consiliul Local. Curtea de Apel Cluj a admis apelul doar cu privire la cuantumul despăgubirilor acordate reclamanților, reducând cuantumul acordat la suma de 117.312 EURO și menținând celelalte dispoziții ale sentinței apelate. În continuare, aceștia au formulat și recurs ce a fost respins în cadrul procedurii de filtru de la nivelul Înaltei Curți de Casație și Justiție.